Освобождайте жилплощадь, батенька!

Освобождайте жилплощадь, батенька!

(Передача права собственности на недвижимость кредитору)

«…Вошедшие топтались на ковре.

– Мы к вам, профессор, – заговорил тот из них, у кого на голове возвышалась на четверть аршина копна густейших вьющихся черных волос, – вот по какому делу…»

(«Собачье сердце», М.А. Булгаков, 1925 г.)

 

С введением моратория на принудительное отчуждение жилья, переданного в обеспечение по валютным кредитам, банки начали искать альтернативные способы изъятия залогового имущества у заёмщиков. И нашли довольно быстро. Если раньше наиболее неприятным фокусом от кредиторов была исполнительная надпись нотариуса, в силу того, что делалась тайно, без информирования должника, то теперь неприятности стали куда серьезнее.

Итак, начнем с небольшого экскурса в историю. Перед самым началом «кредитного бума» в Украине, Парламент внес изменения в Закон Украины «Про ипотеку», указав, что «договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может быть включен в текст ипотечного договора в виде оговорки». Такая, казалось бы, непонятная и безобидная, фраза открыла «ящик Пандоры» спустя много лет. Если перевести это с юридического языка на человеческий, то в содержании ипотечного договора появилась норма о том, что должник согласен отдать недвижимость в собственность кредитору, добровольно, если кредитор сочтёт, что обязательства по оплате кредита не соблюдаются.

Использование ипотечной оговорки оказалось настолько простым и эффективным, что все судебные схемы, ранее применявшиеся, меркли перед ним. Банку не нужно оплачивать судебные сборы, тратить годы на тяжбу, содержать армию юристов, заставлять работать исполнительную службу, обжаловать заниженные оценки, месяцами ждать торгов, и в итоге узнавать, что их объект был продан за полцены. Но и это не все трудности судебного взыскания – банку ещё нужно было заплатить 10% исполнительной службе, 5% — торгующей организации, в итоге получить жалкие крохи – и это в случае успеха в суде. Но успех далеко не всегда гарантирован, если заёмщик нанимает квалифицированных юристов, то банк вполне мог проиграть в связи с необоснованностью иска (при оспаривании расчётов задолженности) или в связи с применением исковой давности, или признанием договора недействительным. Либо же, зарегистрированные малолетние дети, проведённая перепланировка/реконструкция или новый адрес превращали взыскание в вечность.

С использованием ипотечной оговорки все иначе – кредитор отправляет должнику одно письмо, подает нотариусу или регистратору небольшой пакет документов и все. Недвижимость сменила собственника. Законно. И никто об этом не знает, кроме кредитора и нотариуса/регистратора. И не имеет значения пропуск исковой давности, зарегистрированные дети, перепланировки… Даже неправильная сумма задолженности не имеет значения, так как её всё равно никто не проверяет.

Мне даже кажется, что мораторий, подтолкнувший банки к такой схеме, сыграл им на руку больше, чем должникам.

После перерегистрации права собственности, дальнейший сценарий вполне очевиден – кредитор нанимает несколько спортсменов для оказания должнику бесплатной помощи в выселении.

В силу профессии, я много общаюсь с представителями банков, факторинговых и коллекторских компаний. И был случай, когда я задал вопрос: «Для чего вы занимаетесь этими перерегистрациями? Я ведь всё это отменю в суде». На что был получен ответ: «Конечно отменишь. Но только к тебе обратятся не больше 5% всех должников. А 95% не будут сопротивляться – они покорно соберут чемоданы и ещё будут благодарны, за то, что мы оплатили им машину для переезда. Психология у лохов такая!» Тогда я сделал для себя вывод, что все кредиторы работают по принципу рыболовецкого судна, которое тянет сеть – быстроходная рыба из сети уходит, но львиная доля косяка остаётся. И рыболов этим вполне удовлетворяется, у него нет нужды гнаться за отдельными особями.

Однако, внимательный читатель, конечно задаст вопрос, как же я сначала писал, что регистрация права собственности на основании оговорки законна, а потом утверждаю, что она будет отменена судом. Всё дело в том, что законна сама процедура, поскольку она описана законом, а вот исполнение её содержит такое количество ошибок и нарушений, которого достаточно для выигрыша в суде и отмены регистрации.

Итак, по порядку. Предположим, что вы, уважаемый читатель, относитесь к тем редким 5% должников, которые не собираются отдавать кредитору свою собственность и готовы «скалить зубы». Как обеспечить себе победу в такой ситуации?

Во-первых, прочитайте текст своего ипотечного договора на предмет того, есть ли там ипотечная оговорка. Чаще всего она называется «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» (укр.). Если что-то похожее имеется, то вам стоит регулярно (раз в неделю-две) проверять в государственном реестре прав собственности, кто собственник вашей квартиры. Это можно сделать через интернет или у любого нотариуса. Если вдруг вы узнаете, что собственник не вы, а какое-то иное лицо, самое время звонить юристам.

Во-вторых, я настоятельно рекомендую подключить вашу ипотечную квартиру (дом, магазин, завод, дворец и т.д.) к пультовой охране. Это стоит копейки, но станет гарантией, что в случае визита спортсменов вы не окажетесь с ними наедине – на вашей стороне будет ещё четверо человек с оружием и без чувства юмора. Кроме того, пультовая охрана не позволит применить распространенную схему, когда в квартире меняются замки новыми собственниками, пока жильцы на работе.

www.Grand-Insur.com_ohrana_NAST-Delta

В-третьих, не затягивайте с подачей иска в суд. Важно понимать, что время играет не в вашу пользу. Иск можно подавать любой – пусть даже самый необоснованный (потом уточните его), но главное, к нему обязательно должны прилагаться 2 заявления. Первое – об обеспечении доказательств – вы должны попросить суд истребовать регистрационное дело у нотариуса или регистратора (у лица, которое регистрировало право собственности за кредитором). В этом деле, собственно, и будут все те нарушения, которые вам предстоит найти, дабы обосновать свой иск. Второе заявление – об обеспечении иска – важно, чтоб суд наложил арест на вашу (уже не вашу) недвижимость, запретил вселение/выселение, сдачу в аренду, лизинг и т.п. Определение об обеспечении иска – это ваш спокойный сон на ближайшие пару лет, пока будет идти тяжба с кредитором.

Теперь, собственно, о суде. Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (статья 114 ГПК Украины). Одно время были споры о подсудности таких дел административным судам, но позиция Верховного Суда Украины в последнее время склоняется к тому, что эти дела должны рассматривать суды общей юрисдикции.

В нашей практике сформировались пять самостоятельных направлений для обжалования регистрации права собственности:

1. Регистрация была проведена при отсутствии ипотечной оговорки в договоре.

Это не особо распространённая ситуация, поскольку в большинстве договоров и у большинства банков оговорка есть. Однако, в некоторых версиях договоров (особенно – ранних (2006 год и раньше)) её либо нет вообще, либо она настолько неправильно сформулирована, что применить её на практике невозможно.

2. Регистрация проведена на основании недействительной ипотечной оговорки.

Верховный Суд Украины в своей практике указывает, что ипотечная оговорка является самостоятельным договором иной правовой природы, нежели ипотека. Поэтому, если ипотекодатель состоит в браке, то на заключение ипотечной оговорки требуется отдельное согласие супруга или супруги. Естественно, никто такого отдельного согласия не требовал во время «кредитного бума», следовательно, велика вероятность признания недействительной ипотечной оговорки в суде.

3. Требование об устранении нарушения не было вручено ипотекодателю.

Практически никогда кредиторы не отправляют этот важный документ ценным письмом с описью вложения. Чаще всего – обычное заказное письмо с уведомлением о вручении. И всё. То есть, определить, что именно было в конверте этого заказного письма невозможно. К тому же нередко бывает так, что ипотекодатель не живёт по адресу своей регистрации либо же находится в отпуске, командировке, на заработках… И конверт вручается кому попало. При этом, именно вручение, а не просто отправка письма, имеет значение для регистрации права собственности за ипотекодержателем. Крупнейший отечественный банк даже придумал очень милый способ, как замотивировать должников на получение его писем, отправляя их (для маскировки) от имени юридической компании:

www.Grand-Insur.com_konvert

Следовательно, если вы точно знаете, что никаких писем от ипотекодержателя не получали – можете смело собирать доказательства в подтверждение этой позиции.

4. Требование об устранении нарушения содержит неправильную сумму задолженности.

Отправляя требование об устранении нарушения, банк или иной кредитор, излагают в нем своё видение суммы задолженности, которую предлагают погасить. Однако, далеко не всегда эти расчёты верны. Конечно, в случае оспаривания расчётов банка, кредитор будет утверждать, что всё считает компьютер и настаивать на том, что должник и суд обязаны уверовать в правильность этих цифр. Но помните, уважаемые читатели, что за любой компьютерной программой стоит программист или администратор, в распоряжении которого есть все возможности «подкрутить» нужные значения или строчку «ИТОГО». А когда на кону стоят суммы в десятки и сотни тысяч долларов США по каждому кредиту – мотив на лицо (с убеждённостью, что никто проверять не будет, ибо все уверуют).

Оспаривая сумму задолженности, мы используем отчёт специалиста, который базируется на первичных бухгалтерских документах – квитанциях или платежных поручениях об оплате кредита. Это именно то, что ни один банк никогда в суд не предоставляет – достоверную информацию о том, сколько денег он реально уже получил от заёмщика. Помимо этого, чтоб уйти от возможных споров в будущем, отчёт специалиста содержит детализированный расчёт задолженности не помесячно, как делают кредиторы, а за каждый день.

www.Grand-Insur.com_raschet_zadoljennosti
Методика_мин-1

Эти тысячи строк, напечатанные на специальной ленте, позволяют проверить и сравнить сумму долга на любую дату, на любой момент времени. Благодаря такой прозрачности, судья, даже не обладая специальными знаниями в сфере экономики, может выявить — достоверный расчёт предоставил кредитор или же «мутный».

5. Регистрация проведена на основании непригодного к использованию отчёта оценщика.

Это самая распространённая ситуация. Причина её в том, что для передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, обязательно необходима оценка (часть 3 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»). Так уж случилось, что среди множества моих профессий, есть и профессия оценщика. Поэтому, мне известно, что все нормативные документы об оценке недвижимости требуют обязательного, непосредственного осмотра оценщиком – это начальный этап оценочной процедуры. Все читатели, конечно, понимают, что ни один оценщик не придёт к должнику с предложением осмотреть и сфотографировать его собственность, для последующего присвоения кредитором. Поскольку, в такой ситуации очень велик риск членовредительства.

В связи с изложенным, оценщики вынуждены напрягать воображение и представлять, как могла бы выглядеть ваша собственность изнутри, имея только копии технического паспорта, государственного акта на землю и договора ипотеки (иных документов кредитор предоставить, обычно, не может). Естественно, что, глядя в копию техпаспорта и напрягая воображение, оценщик упускает из виду золотой унитаз, янтарную комнату и фрески XVII века (включенные в список наследия «ЮНЕСКО»), которые находятся в вашей квартире. Поэтому, оценка, сделанная вслепую, всегда далека от объективной.

Ваша задача – доказать суду, что передача ипотекодержателю права собственности была проведена на основании отчёта оценщика, непригодного к использованию. Для этого, вам следует нанять другого оценщика, который внимательно изучит отчёт, найдёт в нем все существующие изъяны и напишет заявление на рецензирование отчёта, указав найденные недостатки. Отправлять отчёт на рецензирование стоит в экспертный совет при «Украинском обществе оценщиков». Если в рецензии будет указано, что, в силу выявленных нарушений, отчёт не может быть использован, то это ваш джек-пот. Получается ситуация, что имеющийся в регистрационном деле отчёт не может быть применён, а другого отчёта нет.

www.Grand-Insur.com_recenzia_ocenki

Завершая свой опус об отмене регистрации права собственности за кредитором хочу добавить вот что. Обычно я пишу статьи для просвещения обывателя и предоставления ему возможности защищаться самостоятельно. По принципу: «Не боги горшки обжигают». Но, дела, связанные с отменой регистрации права собственности весьма сложны. Неправильно сформулируете иск – проиграете. Гарантированно. Поэтому данная статья – лишь мотиватор к сопротивлению и инструкция «Куда смотреть и что искать». Это тот случай, когда «Самолечение опасно для вашего здоровья». Для меня не важно, кого вы выберете в качестве своего представителя, но, в данной категории дел, это должен быть опытный юрист.

Генеральный директор

консалтинговой компании «Гранд Иншур»

Андрей Степаненко

НУЖНО РЕШИТЬ ПРОБЛЕМУ С КРЕДИТОРОМ ПРЯМО СЕЙЧАС?

Звоните по телефонам:

0-800-50-25-340 (бесплатно со всех операторов) или 067-937-2-937;

(044) 223-93-95 (Киев);

(057) 758-94-96 (Харьков);

(056) 785-95-96 (Днепр);

(032) 253-73-37 (Львов);

(048) 728-00-38 (Одесса).

 

Оставить комментарий