Защита, в случае многократных перепродаж залогового имущества, изъятого кредитором.

У нас бытует ошибочное мнение (в том числе и среди кредиторов), что если спорное имущество несколько раз перепродать, то вернуть его прежнему владельцу невозможно. На самом деле, это не так.

Количество перепродаж лишь увеличивает размер «шапки» иска (количество сторон в деле) и размер искового заявления, но никак не гарантирует невозможность вернуть собственность первоначальному владельцу. Это скорее демотивирующий фактор для истца в таком деле, призванный отбить охоту судиться, чем какая-то защита. Но если банк забрал квартиру, мы можем её вернуть.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда ваш кредитор пытается запутать возврат имущества многократными перепродажами — воспользуйтесь образцом иска, приведённым ниже. Скачать его можно по ссылке. Все персональные данные в образце иска заменены на вымышленные.

Обратите внимание, что иск актуален на 29.03.2021 года и, с течением времени, судебная практика и законодательство могут измениться. Всегда проверяйте актуальность шаблонов документов, которые вы скачиваете в интернете, перед подачей в суд. Либо обратитесь за правовой помощью к адвокатам.

Шаблон иска о возврате квартиры, перерегистрированной кредитором по ипотечной оговорке и неоднократно перепроданной.

До:	Приморський районний суд м. Одеси адреса: 65029, м. Одеса, вул. Балківська, 33
Позивач:	ІВАНОВ МАКСИМ ЮРІЙОВИЧ РНОКПП: 1234567890 зареєстрований та мешкає за адресою: 65011, м. Одеса, вул. Базарна, буд. 14, кв. 3 адреса для листування: 65011, м. Одеса-11, а/с 40 адреса електронної пошти: відсутня засіб зв’язку: тел. 067-937-2-937   Представник Іванова Максима Юрійовича: Адвокат Ніколаєв Віктор Олександрович РНОКПП: 3225713892 місце провадження адвокатської діяльності: 65012, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67, кв. 10 офіційна електронна адреса: 3225713892@mail.gov.ua засоби зв’язку: тел 067-937-2-937
Позивач:	ІВАНОВА МАРІЯ ЙОСИФОВНА РНОКПП: 2345678901 зареєстрована та мешкає за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 адреса для листування: 65011, м. Одеса-11, а/с 40 адреса електронної пошти: відсутня засіб зв’язку: тел. 067-937-2-937   Представник Іванової Марії Йосифівни: Адвокат Ніколаєв Віктор Олександрович РНОКПП: 3225713892 місце провадження адвокатської діяльності: 65012, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67, кв. 10 офіційна електронна адреса: 3225713892@mail.gov.ua засоби зв’язку: тел 067-937-2-937
Відповідач:	ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» ідентифікаційний код: 40008320 місцезнаходження: 04176, м. Київ, вул. Набережно-Рибальська, буд. 3, прим. 139 засіб зв’язку: невідомий адреса електронної пошти: невідома
Відповідач:	ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФЕРРЕ» ідентифікаційний код: 40526044 місцезнаходження: 65104, м. Одеса, пр-т Академіка Глушка, буд. 29 засіб зв’язку: невідомий адреса електронної пошти: невідома
Відповідач:	МАРКОВА СВІТЛАНА РНОКПП: 3456789012 місце проживання: 55057, м. Полтава, вул. Шевченка, буд. 17, кв. 22 засіб зв’язку: невідомий адреса електронної пошти: невідома
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору:	ТУЛБА ОЛЬГА ОЛЕКСАНДРІВНА державний реєстратор КП «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради» РНОКПП: невідомий робоча адреса: 67667 Одеська обл., Біляївський район, смт. Хлібодарське, вул. Маяцька дорога, буд. 20 засіб зв’язку: невідомий адреса електронної пошти: невідома
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору:	БІЛОУСОВА НАТАЛІЯ ВОЛОДИМИРІВНА приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу номер свідоцтва: 4958 адреса: 65012, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 10, кв. 3 засіб зв’язку: тел. (048) 728-60-92 офіційна електронна адреса: невідома адреса електронної пошти: невідома
Судовий збір:	14 074,00 грн.
16 березня 2021 року

ПОЗОВНА ЗАЯВА

про визнання договорів недійсними, скасування рішення реєстратора та витребування майна з чужого незаконного володіння

І. ОПИС ОБСТАВИН СПРАВИ

25 січня 2007 року між АКЦІОНЕРНИМ КОМЕРЦІЙНИМ БАНКОМ «ФОРУМ» та Позивачем Івановим Максимом Юрійовичем було укладено Кредитний договір №0253/07/07-ZNv, за умовами якого Банком було видано кредит у розмірі 430 000 доларів США на строк до 25.01.2027 року зі сплатою 13,5% річних за користування кредитними коштами.

25 січня 2007 року між АКЦІОНЕРНИМ КОМЕРЦІЙНИМ БАНКОМ «ФОРУМ» та Позивачем Івановою Марією Йосифівною було укладено Іпотечний договір, посвідчений 25 січня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за р.№4803.

За умовами вказаного Іпотечного договору Іванова М. Й. з метою забезпечення виконання зобов’язань Іванова М. Ю. перед АКБ «ФОРУМ» за » Кредитним договором №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року передала Банку в іпотеку квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24.

08 квітня 2016 року між АКБ «ФОРУМ» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» було укладено Договір про відступлення права вимоги №107-Ф від 08 квітня 2016 року, за умовами якого АКБ «ФОРУМ» відступив ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» права вимоги за Кредитним договором №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року.

Також 08 квітня 2016 року між АКБ «ФОРУМ» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» було укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений 08.04.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за р. №1667, за умовами якого АКБ «ФОРУМ» відступив ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» права вимоги за Іпотечним договором, посвідченим 25 січня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за р.№4803.

08 квітня 2016 року між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ» було укладено Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року, за умовами якого ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» відступило ТОВ «ФЕРРЕ» права вимоги за Кредитним договором №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року.

Позивачі вважають, що зазначений Договір за своєю правовою природою є договором факторингу, а тому через відсутність у ТОВ «ФЕРРЕ» статусу фінансової компанії та ліцензій на надання фінансових послуг з факторингу, а також на здійснення операцій з валютними цінностями, вказаний договір повинен бути визнаний судом недійсним. Правові підстави визнання його недійсним наведені далі.

Також 08 квітня 2016 року між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ» було укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений 08.04.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за р.№1712, за умовами якого ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» відступило ТОВ «ФЕРРЕ» права вимоги за Іпотечним договором, посвідченим 25 січня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за р.№4803.

Позивачі вважають, що вказаний Договір про відступлення прав вимог за іпотечним договором повинен бути визнаний судом недійсним внаслідок визнання недійсним Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року.

11 червня 2016 року ТОВ «ФЕРРЕ» було звернуто стягнення на предмет іпотеки — квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 в порядку позасудового врегулювання на підставі Іпотечного договору шляхом набуття її у власність.

11 червня 2016 року державним реєстратором Комунального підприємства «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради» Одеська обл. Тулба Ольгою Олександрівною, було прийнято Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер №45116702 від 12.06.2016 року о 14:11:14.

На підставі вказаного рішення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було включено запис №65220225 від 11.06.2016 року о 16:23:14 про право власності ТОВ «ФЕРРЕ» на спірну квартиру.

Позивачі вважають, що при набутті у власність предмету іпотеки ТОВ «ФЕРРЕ» було грубо порушено встановлений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, через що рішення державного реєстратора повинне бути визнано протиправним та скасовано. Детально всі порушення будуть описані далі.

08 жовтня 2016 року між ТОВ «ФЕРРЕ» та Сульженко Анною Сергіївною було укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за р. №1766 за умовами якого ТОВ «ФЕРРЕ» продало Сульженко А.С. квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24.

26 січня 2017 року між Сульженко Анною Сергіївною та Марковою Світланою було укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лічман І.М. за р. №723 за умовами якого Сульженко А.С. продала Маркова С. квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24.

Позивачі вважають, що визнання недійсними Договорів про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року та про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений 08.04.2016 року, а також визнання судом встановленими обставин порушення ТОВ «ФЕРРЕ» порядку звернення стягнення на предмет іпотеки є самостійними підставами для витребування спірної квартири із володіння останнього набувача Марковой С.

ІІ. ПРАВОВЕ ОБҐРУНТУВАННЯ НЕДІЙСНОСТІ ДОГОВІР ВІДСТУПЛЕННЯ

2.1. Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року за своєю правовою природою є договором факторингу, а не цесією.

Відповідно до ст.ст. 512, 514 ЦК України кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так, одним із випадків відступлення права вимоги є факторинг (фінансування під відступлення права грошової вимоги).

Відповідно до ст. 49 Закону України «Про банки і банківську діяльність», факторинг — це придбання права вимоги на виконання зобов’язань у грошовій формі за поставлені товари чи надані послуги, приймаючи на себе ризик виконання таких вимог і прийом платежів.

Відповідно до ст. 1077 ЦК України, за договором факторингу одна сторона (фактор) передає або зобов’язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов’язується відступити факторові своє право грошової вимоги до третьої особи (боржника). Клієнт може відступити факторові свою грошову вимогу до боржника з метою забезпечення виконання зобов’язання клієнта перед фактором. Зобов’язання фактора за договором факторингу може передбачати надання клієнтові послуг, пов’язаних із грошовою вимогою, право якої він відступає.

Відповідно до п. 1 розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 06 лютого 2014 року № 352 «Про віднесення операцій з фінансовими активами до фінансових послуг та внесення змін до розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 03 квітня 2009 року № 231» до фінансової послуги факторингу віднесено сукупність таких операцій з фінансовими активами (крім цінних паперів та похідних цінних паперів): фінансування клієнтів — суб’єктів господарювання, які уклали договір, з якого випливає право грошової вимоги; набуття відступленого права грошової вимоги, у тому числі права вимоги, яке виникне в майбутньому, до боржників за договором, на якому базується таке відступлення; отримання плати за користування грошовими коштами, наданими у розпорядження клієнта, у тому числі шляхом дисконтування суми боргу, розподілу відсотків, винагороди, якщо інший спосіб оплати не передбачено договором, на якому базується відступлення.

Таким чином, у Цивільному кодексі України, як вбачається зі змісту його статей 512, 1077, проведено розмежування правочинів, предметом яких є відступлення права вимоги, а саме: правочини з відступлення права вимоги (цесія) та договори факторингу.

Із аналізу ст.ст. 512-518 ЦК України можна зробити такий висновок щодо суб’єктного складу правочинів з відступлення права вимоги: відповідно до статті 2 цього Кодексу учасниками цесії можуть бути будь-яка фізична або юридична особа.

Разом з тим, із ч. 1 ст. 1077 ЦК України та ч. 5 ст. 5 Закону України «Про банки і банківську діяльність» вбачається, що суб’єктний склад у договорі факторингу має три сторони: клієнта, яким може бути фізична чи юридична особа, яка є суб’єктом підприємницької діяльності (частина друга статті 1079 Цивільного кодексу України), фактора, яким може бути банк або інша банківська установа, яка відповідно до закону має право здійснювати факторингові операції (частина третя статті 1079 Цивільного кодексу України) та боржник, тобто набувач послуг чи товарів за первинним договором.

Метою укладення договору відступлення права вимоги є безпосередньо передання такого права. Метою договору факторингу є отримання клієнтом фінансування (коштів) за рахунок відступлення права вимоги до боржника.

При цесії право вимоги може бути передано як за плату, так і безоплатно. За договором факторингу відступлення права вимоги може відбуватися виключно за плату.

Ціна договору факторингу визначається розміром винагороди фактора за надання клієнтові відповідної послуги. Розмір винагороди фактора може встановлюватись по-різному, наприклад, у твердій сумі; у формі відсотків від вартості вимоги, що відступається; у вигляді різниці між номінальною вартістю вимоги, зазначеної у договорі, та її ринковою (дійсною) вартістю.

Якщо право вимоги відступається «за номінальною вартістю» без стягнення фактором додаткової плати, то в цьому випадку відносини факторингу відсутні, а відносини сторін регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж з урахуванням норм стосовно заміни кредитора у зобов’язанні (частина третя cтатті 656 Цивільного кодексу України).

Договір факторингу спрямований на фінансування однією стороною другої сторони шляхом надання в її розпорядження певної суми грошових коштів. Вказана послуга за договором факторингу надається фактором клієнту за плату, розмір якої визначається договором. При цьому, сама грошова вимога, передана клієнтом фактору, не може розглядатись як плата за надану останнім фінансову послугу.

Плата за договором факторингу може бути у формі різниці між реальною ціною вимоги і ціною, передбаченої в договорі, право вимоги за яким передається.

Згідно з ч. 1 ст. 1084 Цивільного кодексу України якщо відповідно до умов договору факторингу фінансування клієнта здійснюється шляхом купівлі у нього фактором права грошової вимоги, фактор набуває права на всі суми, які він одержить від боржника на виконання вимоги, а клієнт не відповідає перед фактором, якщо одержані ним суми є меншими від суми, сплаченої фактором клієнтові.

Правові висновки щодо розмежування правочинів, предметом яких є відступлення права вимоги, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року в справі № 909/968/16 (провадження № 12-97гс18), від 31 жовтня 2018 року в справі № 465/646/11 (провадження № 14-222цс18), від 10 листопада 2020 року в справі № 638/22396/14-ц (провадження № 14-16цс20).

Так, уклавши Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» отримало від ТОВ «ФЕРРЕ» фінансування у розмірі, визначеному цим Договором, а ТОВ «ФЕРРЕ», в свою чергу, укладаючи вказаний договір набуло право одержання прибутку у формі різниці між реальною вартістю права вимоги, і сплаченою ним ціною вимоги за вказаним Договором.

Наведене свідчить про те, що укладений між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ» оспорюваний договір за своєю юридичною природою (незважаючи на його назву як договір про відступлення права вимоги) є договором факторингу. Цесія (уступка права вимоги) є одним з обов’язкових елементів відносин факторингу. Проте сама по собі назва оспорюваного у даній справі договору не змінює його правової природи.

Судова практика.

Наведене правове обґрунтування щодо маскування Договору відступлення прав вимоги №03-09/19 від 03.09.2019 року, який фактично є договором факторингу під договір відступлення прав вимоги (цесії) відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 11.09.2018 року у справі № 909/968/16:

«61. Ціна договору факторингу визначається розміром винагороди фактора за надання клієнтові відповідної послуги. Розмір винагороди фактора може встановлюватись по-різному, наприклад, у твердій сумі; у формі відсотків від вартості вимоги, що відступається; у вигляді різниці між номінальною вартістю вимоги, зазначеної у договорі, та її ринковою (дійсною) вартістю.

62. Якщо право вимоги відступається «за номінальною вартістю» без стягнення фактором додаткової плати, то в цьому випадку відносини факторингу відсутні, а відносини сторін регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж з урахуванням норм стосовно заміни кредитора у зобов’язанні (частина третя статті 656 Цивільного кодексу України).

63. Договір факторингу спрямований на фінансування однією стороною другої сторони шляхом надання в її розпорядження певної суми грошових коштів. Вказана послуга за договором факторингу надається фактором клієнту за плату, розмір якої визначається договором. При цьому, сама грошова вимога, передана клієнтом фактору, не може розглядатись як плата за надану останнім фінансову послугу.

64. Плата за договором факторингу може бути у формі різниці між реальною ціною вимоги і ціною, передбаченої в договорі, право вимоги за яким передається.

65. Згідно з частиною першою статті 1084 Цивільного кодексу України якщо відповідно до умов договору факторингу фінансування клієнта здійснюється шляхом купівлі у нього фактором права грошової вимоги, фактор набуває права на всі суми, які він одержить від боржника на виконання вимоги, а клієнт не відповідає перед фактором, якщо одержані ним суми є меншими від суми, сплаченої фактором клієнтові.

…

72. Уклавши договір відступлення права вимоги за кредитним договором банк отримав фінансування у розмірі 1 693 908,74 грн, а ТОВ «НІКІ», в свою чергу, укладаючи вказаний договір набуло право одержання прибутку у формі різниці між реальною вартістю права вимоги, що відступається, і ціною вимоги, що передбачена договором про відступлення права вимоги. Така різниця виразилася в отриманні ТОВ «НІКІ» від первісного кредитора таких прав щодо боржника: а) права вимоги на стягнення (отримання) від боржника будь-яких грошових нарахувань та вимог, у тому числі передбачених кредитним договором заходів відповідальності, які виникли у первісного кредитора до боржника до моменту укладення цього договору; б) права вимоги, які випливають з факту неналежного виконання боржником умов кредитного договору, в тому числі право на дострокове стягнення суми кредиту, процентів та інших пов’язаних з цим сум; в) права будь-яких інших вимог згідно генерального договору та кредитного договору. Підтверджено, що саме ТОВ «НІКІ» отримало прибуток від обміну своїх грошових коштів на дебіторську заборгованість ВАТ «Івано-Франківський птахокомбінат» перед ПАТ «Мегабанк».

73. Наведене свідчить про те, що укладений між ПАТ «Мегабанк» та ТОВ «НІКІ» оспорюваний договір за своєю юридичною природою (незважаючи на його назву як договір про відступлення права вимоги) є договором факторингу. Цесія (уступка права вимоги) є одним з обов’язкових елементів відносин факторингу. Проте сама по собі назва оспорюваного у даній справі договору не змінює його правової природи».

Отже, Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що договір відступлення прав вимоги із дисконтом (різниця між сплаченими грошовими коштами за договором та розміром відступлених прав), а не за «номінальною вартістю», є договором факторингу. При цьому, під фінансуванням розуміється розмір грошових коштів, сплачених за відступлення права вимог.

В подальшому наведена правова позиція Великої Палати Верховного Суду стала застосовуватися Касаційним цивільним судом Верховного Суду при розгляді всіх аналогічних справ.

Наприклад, у постанові КЦС ВС від 11.12.2019 року у справі № 761/20611/17 зазначено:

«Враховуючи положення наведених вище норм матеріального права та правову позицію щодо розмежування договорів цесії та факторингу, у справі, яка розглядається, ні суд апеляційної інстанції, ні суд першої інстанції не врахували, що спірний договір відступлення права вимоги від 13 вересня 2016 року містить умови, притаманні договору факторингу.

Отже, уклавши договір відступлення права вимоги за кредитним договором фінансова компанія отримала фінансування у розмірі 545 000,00 грн, а ОСОБА_2 , в свою чергу, укладаючи вказаний договір, набув право одержання прибутку у формі різниці між реальною вартістю права вимоги, що відступається, і ціною вимоги, що передбачена договором про відступлення права вимоги, тобто фактично відбулося фінансування однієї особи іншою за рахунок передачі останній грошової вимоги до третьої особи (боржника), що є основною ознакою договору факторингу.

Наведене свідчить про те, що укладений між ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» та ОСОБА_2 оспорюваний договір за своєю юридичною природою (незважаючи на його назву як договір про відступлення права вимоги) є договором факторингу. Цесія (уступка права вимоги) є одним з обов`язкових елементів відносин факторингу. Проте сама по собі назва оспорюваного у даній справі договору не змінює його правової природи.

За таких обставин та з огляду на те, що за змістом частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а оспорюваний правочин суперечить наведеним вище приписам цивільного законодавства України щодо суб`єктного складу договору факторингу, то він підлягає визнанню недійсним відповідно до частини першої статті 215 ЦК України».

В постанові КЦС ВС від 19.02.2020 року у справі № 639/4836/17 зазначено:

«Апеляційний суд, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, вірно застосувавши норми матеріального права, а також положення частини п`ятої статті 411 ЦПК України, врахував правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 03 липня 2019 року при попередньому скасуванні судового рішення апеляційного суду, дійшов висновку про те, що оспорюваний договір відступлення прав вимоги від 29 липня 2016 року має ознаки договору факторингу, оскільки за цим договором ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» передало грошові кошти ПАТ «Банк Форум» як клієнту, за що отримало право вимоги за грошовим зобов`язанням боржника та плату за надані грошові кошти, а банк, як клієнт, отримавши грошові кошти, передав право вимоги до боржника і сплатив за отримані кошти. Цією платою є різниця між розміром заборгованості 47 626 826, 47 грн і сплаченою фактором сумою 17 110 232, 70 грн, тобто розмір грошової вимоги значно перевищує ціну її відступлення».

В постанові КЦС ВС від 11.12.2019 року у справі № 755/12702/16-ц зазначено:

«Відповідно до п. 1.1 Балансова вартість кредиту станом на 15 квітня 2016ь року складає 1 916 641,92 грн.

Сума права вимоги становить ( враховуючи неустойку станом на 15 квітня 2016 року) складає 8 332 573,31 грн.

За таких обставин ПАТ «КБ «Даніель» (первісний кредитор) уступив грошову вимогу до ОСОБА_1 (боржника) в обмін на грошові кошти в сумі 1 472 836,65 грн, які ТОВ «ФК «Контакт Плюс» (новий кредитор) зобов`язався сплатити первісному кредитору за результатами аукціону, тобто фактично відбулося фінансування однієї особи іншою за рахунок передачі останній грошової вимоги до третьої особи (боржника), що є основною ознакою договору факторингу.

Уклавши Договір про відступлення права вимоги № 117 від 15 квітня 2016 року за кредитним договором № Т-1071-04-КНЗ від 31 липня 2007 року ПАТ «КБ «Даніель» отримав фінансування у розмірі 1 472 836,65 грн, а ТОВ «ФК «Контакт плюс», в свою чергу, укладаючи вказаний договір набуло право одержання прибутку у формі різниці між реальною вартістю права вимоги, що відступається, і ціною вимоги, що передбачена договором про відступлення права вимоги. Така різниця виразилася в отриманні ТОВ «ФК «Контакт плюс» від первісного кредитора таких прав щодо боржника: право вимоги основної суми заборгованості за Основним договором; право вимоги суми нарахованих процентів за Основним договором , строк платежу яких настав на дату укладання цього Договору; процентів, неустойки, штрафів, пені, тощо.

Наведене свідчить про те, що укладений між ПАТ «КБ «Даніель» та ТОВ «Фінансова компанія «Контракт плюс» оспорюваний договір за своєю юридичною природою (незважаючи на його назву як Договір про відступлення права вимоги) є договором факторингу. Цесія (уступка права вимоги) є одним з обов`язкових елементів відносин факторингу. Проте сама по собі назва оспорюваного у даній справі договору не змінює його правової природи».

Вищенаведені постанови Верховного Суду свідчать про сталу судову практику віднесення договорів відступлення прав вимоги із дисконтом до договорів факторингу, навіть якщо вони називаються договорами відступлення прав (цесії).

2.2. Незаконність відступлення права вимоги за кредитним договором на користь юридичної особи, яка не є фінансовою установою.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.

Відповідно до ч. 1 ст. 510 ЦК України, сторонами в зобов’язанні є боржник і кредитор.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). 

Відповідно до ч. 1 ст. 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні  в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

При цьому слід враховувати, що у зв’язку із заміною кредитора в зобов’язанні саме зобов’язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб’єктний склад у частині кредитора.

Відповідно до ч. 1 ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.

Отже, статтею 1054 ЦК України визначено перелік осіб, які можуть бути кредитодавцями в кредитних правовідносинах. Такими є банк або інша фінансова установа. Цей перелік є вичерпним.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст.1 Закону України від 12 липня 2001 року № 2664-III «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», фінансова установа — це юридична особа, яка відповідно до закону надає одну чи декілька фінансових послуг, а також інші послуги (операції), пов’язані з наданням фінансових послуг, у випадках, прямо визначених законом, та внесена до відповідного реєстру в установленому законом порядку. До фінансових установ належать банки, кредитні спілки, ломбарди, лізингові компанії, довірчі товариства, страхові компанії, установи накопичувального пенсійного забезпечення, інвестиційні фонди і компанії та інші юридичні особи, виключним видом діяльності яких є надання фінансових послуг, а у випадках, прямо визначених законом, — інші послуги (операції), пов’язані з наданням фінансових послуг.

З наведених норм права вбачається, що фізична особа, у будь-якому статусі, не наділена правом надавати фінансові послуги, оскільки такі надаються лише або спеціалізованими установами, якими є банки, або іншими установами які мають право на здійснення фінансових операцій, та внесені до реєстру фінансових установ.

Як вбачається із вищенаведених обставин, з укладенням договору про відступлення права вимоги за кредитним договором, відбулася заміна кредитодавця, який є фінансовою установою, що має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на юридичну особу, яка не є фінансовою установою та не може надавати фінансові послуги згідно з наведеними нормами права.

З метою перевірки факту відсутності у ТОВ «ФЕРРЕ» статусу фінансової установи до Національного банку України направлений відповідний адвокатський запит, відповідь на який буде додана до матеріалів справи після її надходження.

Отже, відступлення права вимоги за кредитним договором на користь юридичної особи, яка не є фінансовою установою, суперечить положенням ч. 3 ст. 512 та ст. 1054 ЦК України, оскільки для зобов’язань які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб’єкт, а саме, кредитор — банк або інша фінансова установа.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Отже, укладений між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ» Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року суперечить наведеним вище приписам цивільного законодавства України щодо суб`єктного складу кредитного договору, а тому він підлягає визнанню недійсними відповідно до частини першої статті 215 ЦК України.

Судова практика.

Наведене правове обґрунтування щодо незаконності відступлення прав вимог за кредитними договорами на користь юридичної особи, яка не є фінансовою установою відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах від 10 листопада 2020 року у справі № 638/22396/14-ц та від 31.10.2018 року у справі № 465/646/11.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 листопада 2020 року у справі № 638/22396/14-ц зазначила наступне:

«48. Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду вважає, що оскільки договорами факторингу допускається наступне відступлення права грошової вимоги, то воно повинно здійснюватися відповідно до положень цієї глави, яка регулює відносини з факторингу (частина другої статті 1083 ЦК України). Іншими словами наступне відступлення права грошової вимоги має здійснюватися шляхом укладення саме договору факторингу з відповідним суб`єктним складом його сторін (стаття 1079 ЦК України), а не шляхом укладення договору про відступлення права вимоги з фізичною особою.

49.  Як вбачається з встановлених судами обставин, з укладенням оспорюваного договору про відступлення права вимоги, відбулася заміна кредитодавця, який є фінансовою установою, що має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на фізичну особу, яка не може надавати фінансові послуги згідно з наведеними нормами права.

50.  Фактично сторони спірних договорів уклали ряд угод, завдяки яким здійснили перехід права на вимогу іпотечного майна від банку до фізичної особи. При цьому, оскільки договір факторингу не може бути укладений між банком та фізичною особою, задіяли спосіб переходу формально начебто правильний, проте за змістом такий, що лише приховав дійсні наміри сторін.

51.  Крім того, відступлення прав за іпотечним договором ТОВ «Арма Факторинг» могло вчинити лише за умови одночасного здійснення відступлення права вимоги за основним зобов`язанням (кредитним договором) шляхом укладення договору факторингу, стороною якого ОСОБА_1 бути не міг.

52.  Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

53.  Частиною першою статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

54.  Враховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що оспорюваний договір відступлення прав від 28 листопада 2014 року укладений з порушенням частини третьої статті 512, статті 1054, частини третьої статті 1079, частини другої статті 1083 ЦК України, статті 6 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», а відтак правильно визнаний судом першої інстанції недійсним».

У постанові від 31.10.2018 року у справі № 465/646/11 Велика Палата Верховного Суду зазначила наступне:

«З наведених норм права вбачається, що фізична особа, у будь-якому статусі, не наділена правом надавати фінансові послуги, оскільки такі надаються лише або спеціалізованими установами, якими є банки, або іншими установами які мають право на здійснення фінансових операцій, та внесені до реєстру фінансових установ.

Як вбачається з встановлених судами обставин, з укладенням договору про відступлення права вимоги за кредитним договором, відбулася заміна кредитодавця, який є фінансовою установою, що має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на фізичних осіб, які не можуть надавати фінансові послуги згідно з наведеними нормами права.

Отже, відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов’язань які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб’єкт, а саме, кредитор — банк або інша фінансова установа».

Наведена правова позиція Великої Палати Верховного Суду застосовується Касаційним цивільним судом Верховного Суду при розгляді всіх аналогічних справ.

В постанові КЦС ВС від 19.12.2019 року у справі № 766/12845/16-ц зазначено:

«Отже, відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб`єкт, а саме, кредитор — банк або інша фінансова установа.

Аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 (провадження №12-97гс18), від 31 жовтня 2018 року у справі №465/646/11 (провадження №14-222цс18).

За таких обставин та з огляду на те, що за змістом частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а оспорювані правочини суперечить наведеним вище приписам цивільного законодавства України щодо суб`єктного складу договору, то вони підлягають визнанню недійсними відповідно до частини першої статті 215 ЦК України.

З урахуванням наведеного, висновок судів першої та апеляційної інстанції щодо правової оцінки договорів про відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичних осіб, і про їх недійсність є правильним.

Визнаючи недійсними договори відступлення права вимоги від 13 лютого 2015 року, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, правильно виходив з того, що недійсність договору має наслідком скасування державної реєстрації прав, проведеної на підставі такого договору, у зв`язку з чим, у даному випадку наявні підстави для скасування рішень про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо іпотекодержателя предмета іпотеки.»

В постанові КЦС ВС від 16.12.2019 року у справі № 2-490/11 зазначено:

«Аргументи касаційної скарги щодо незаконності ухвали Дніпровського апеляційного суду від 04 червня 2019 року є безпідставними, оскільки апеляційним судом правильно зазначено, що відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб`єкт, а саме, кредитор — банк або інша фінансова установа».

В постанові КЦС ВС від 20.11.2019 року у справі № 1521/5622/12 зазначено:

«Отже, відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини третьої статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань, які виникли на підставі кредитного договору, є характерним спеціальний суб`єкт, а саме кредитор — банк або інша фінансова установа.

Викладене узгоджується із постановами Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року (у справі № 909/968/16) та від 31 жовтня 2018 року (у справі № 465/646/11), висновки яких щодо застосування відповідних норм права були враховані судами попередніх інстанцій».

В постанові КЦС ВС від 09.10.2019 року у справі № 686/12230/18 зазначено:

«Як вбачається із встановлених судами обставин, з укладенням договору про відступлення права вимоги за кредитним договором відбулася заміна кредитодавця, який є фінансовою установою, що має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на фізичну особу, яка не може надавати фінансові послуги згідно з наведеними нормами права.

Отже, відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань, які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб`єкт — кредитор, яким може бути лише банк або інша фінансова установа.

Аналогічна позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11 (провадження № 14-222цс18)».

Вищенаведені постанови Верховного Суду свідчать про сталу судову практику визнання недійсними договорів відступлення прав вимоги за кредитними договорами на користь осіб, які не є фінансовими установами.

2.3. Незаконність відступлення права вимоги за кредитним договором на користь юридичної особи, яка не має ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями.

16 грудня 2020 року Верховним судом у постанові по справі № 461/2900/11 (провадження № 61-2309св18) викладено правову позицію, у відповідності до якої ведення діяльності з надання послуг факторингу, який передбачає проведення валютних операцій (передача права вимоги за кредитами в іноземній валюті), потребує отримання фінансовою установою ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями, без отримання якої такий договір факторингу є недійсним. При цьому, Верховний суд застосував наступні норми права.

Згідно з пунктом 1.2 Положення про порядок надання небанківським фінансовим установам, національному оператору поштового зв`язку генеральних ліцензій на здійснення валютних операцій, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 09 серпня 2002 року № 297, небанківська фінансова установа має право здійснювати операції, передбачені статтею 4 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», якщо вони є валютними операціями, тільки після отримання генеральної ліцензії згідно з пунктом 2 статті 5 Декрету Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1993 року № 15-93 «Про систему валютного регулювання і валютного контролю».

Відповідно до підпункту 11 частини першої статті 4 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», факторинг належить до фінансових послуг.

Таким чином, ведення діяльності з надання послуг факторингу, який передбачає проведення валютних операцій (передача права вимоги за кредитами в іноземній валюті), потребує отримання фінансовою установою ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями.

Повний перелік ліцензіатів, які мають або колись мали ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями опублікований на офіційному веб-сайті Національного банку України за посиланням: https://bank.gov.ua/ua/supervision/licensing-nonbanking/lic-search

Серед вказаних ліцензіатів Відповідач ТОВ «ФЕРРЕ» не значиться, а отже ТОВ «ФЕРРЕ» не має та ніколи не мало ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями.

З метою перевірки вказаного факту до Національного банку України направлений відповідний адвокатський запит, відповідь на який буде додана до матеріалів справи після її надходження.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 2 ст. 203 ЦК України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Враховуючи, що право небанківської установи (тобто ТОВ «ФЕРРЕ») на надання фінансової послуги (тобто факторинг), пов’язаної зі здійсненням валютної операції (набуття права вимоги за кредитами в іноземній валюті) виникає ТІЛЬКИ після отримання ліцензії на вчинення операцій з валютними цінностями, то укладаючи оспорюваний Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року ТОВ «ФЕРРЕ» порушено пункт 1.2 Положення про порядок надання небанківським фінансовим установам, національному оператору поштового зв`язку генеральних ліцензій на здійснення валютних операцій, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 09 серпня 2002 року № 297.

За таких обставин вказаний Договір, укладений ТОВ «ФЕРРЕ» за відсутності цивільної дієздатності на його укладення, а укладений за таких умов договів суперечить актам цивільного законодавства щодо вимог до їх суб’єктного складу (п. 1.2. наведеного Положення), а тому повинен бути визнаний судом недійсним.

За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Отже, Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року, за умовами якого ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» відступило ТОВ «ФЕРРЕ» право вимоги до Іванова М. Ю. за Кредитним договором №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року є недійсним з моменту його укладення.

2.3. Недійсність Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 08.04.2016 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 548 ЦК України, недійсне зобов’язання не підлягає забезпеченню. Недійсність основного зобов’язання (вимоги) спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Отже, визнання судом Договору про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року недійсним із будь-якої наведеної вище підстави, за яким відступлено право вимоги за основним зобов’язанням (Кредитним договором №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року), спричиняє також і недійсність Договору про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений 08.04.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за р.№1712, який забезпечує основне зобов’язання.

ІІІ. ПРАВОВЕ ОБҐРУНТУВАННЯ ПОРУШЕННЯ ПОРЯДКУ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

3.1. Відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. за р.№4803. був укладений 25 січня 2007 року, а тому застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 36 цього Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в  рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

При цьому згідно із ч.ч. 1 та 2 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,  що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відповідно до п. 6.1. Іпотечного договору, сторони дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься у цьому Договору.

Разом із тим, відповідно до пункту 6.3. Іпотечного договору, задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом, зокрема, передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

За таких обставин, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений Законом України «Про іпотеку», ненадання такого договору державному реєстратору та залишення нею без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов’язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації за ТОВ «ФЕРРЕ» права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивачка, не можна вважати законними.

Чинна на момент укладення Іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було. Відповідні зміни до статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.

Викладені доводи Позивачів ґрунтуються на правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12 грудня 2018 року по справі №№ 199/1276/17, а якій зазначено:

«При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,  що є предметом іпотеки.

…

Сторони договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, що випливає з пунктів 4.2.1 та 4.5 договору іпотеки.

Разом із тим, відповідно до пункту 4.2.1 звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов’язання можливе у порядку, встановленому статтею 37 Закону.

Суд апеляційної інстанції встановив, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ТОВ «Вектор плюс» укладено не було, а ОСОБА_4 як іпотекодавець не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

За таких обставин, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення нею без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов’язує можливість переходу права власності, дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Вектор плюс» права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивачка, не можна вважати законними».

Наведена правова позиція Великої Палати Верховного Суду застосовується Касаційним цивільним судом Верховного Суду при розгляді всіх аналогічних справ.

Наприклад, у постанові КЦС ВС від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18 зазначено наступне:

«У касаційній скарзі банк посилається на те, що сторони досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, а статтею 37 Закону України «Про іпотеку» не виключалася можливість позасудового задоволення вимог іпотекодержателя на підставі відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що і було зроблено банком. Крім того, вказує на наявність у матеріалах справи доказів направлення позивачу повідомлення про усунення порушень умов кредитного договору.

Слід зазначити, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було. Відповідні зміни до статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.

Доводи банку щодо помилковості висновку суду про відсутність доказів направлення та отримання боржником письмової вимоги були предметом дослідження в суді апеляційної інстанції та апеляційний суд установив, що такі докази містяться у матеріалах справи, однак зробив висновок про те, що відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійною та достатньою підставою для задоволення позову, а зазначене не призвело до неправильного вирішення справи.»

Вищенаведені постанови Верховного Суду свідчать про сталу судову практику визнання незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки за одним лише застереженням про задоволення вимог іпотекодержателем без укладання окремого договору за іпотечними договорами, укладеними до 25.12.2008 року.

3.2. Відсутність факту отримання боржником та іпотекодавцем вимоги про усунення порушень основного зобов’язання.

Підстави та процедури державної реєстрації права власності на договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі встановлені ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, обов’язковою умовою для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФЕРРЕ» є надсилання та отримання боржником Івановим М.Ю. та іпотекодавцем Івановою М.Й. Вимоги про усунення порушень.

Зазначена вимога із доказами її вручення Іванову М.Ю. та Івановій М.Й. повинні були бути поданими державному реєстратору Тулба О.О.

Відповідно до п. 10 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, з поданих оригіналів документів, необхідних для державної реєстрації прав, уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник виготовляє електронні копії таких документів шляхом їх сканування, які долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.

Отже, електронні копії всіх поданих ТОВ «ФЕРРЕ» державному реєстратору Тулбі О.О. документів для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФЕРРЕ», зокрема і Вимога про усунення порушень основного зобов’язання разом із доказами її вручення Іванову М.Ю. та Івановій М.Й. повинні міститися в електронній базі даних заяв.

При підготовці позовної заяви представником позивачів, адвокатом Ніколаєвим В.О. на підставі п. 3 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було отримано документи, наявні в електронній реєстраційній справі щодо спірної квартири з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Так, в електронній реєстраційній справі наявні, зокрема, скановані копії наступних документів (копії додаються):

• Лист ТОВ «ФЕРРЕ» вих. №12-06/1 від 12.06.2016 року, адресований Іванову М.Ю. (адреса отримувача 65062, м. Одеса, вул. Добровольського, буд. 3, кв. 12), за змістом якого ТОВ «ФЕРРЕ» попереджає позичальника про відступлення права вимоги, наявність заборгованості, просить сплачувати заборгованість за новими реквізитами та попереджає про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
• Лист ТОВ «ФЕРРЕ» вих. №12-06/2 від 12.06.2016 року, адресований Івановій М.Й. (адреса отримувача 65062, м. Одеса, вул. Семінарська, буд. 13, кв. 74), за змістом якого ТОВ «ФЕРРЕ» попереджає іпотекодавця про відступлення права вимоги, наявність заборгованості та попереджає про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
• Лист ТОВ «ФЕРРЕ» вих. №12-06/3 від 12.06.2016 року, адресований Лозіцькій О.В. (адреса отримувача 65062, м. Одеса, вул. Варненська, буд. 4а, кв. 115), за змістом якого ТОВ «ФЕРРЕ» попереджає про відступлення права вимоги, наявність заборгованості та попереджає про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
• Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №6506502271400, за яким Іванов М.Ю. нібито отримав 25.07.2016 року лист ТОВ «ФЕРРЕ» лист №12-06/1.
• Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №6506502271418, за яким Іванова М. Й. нібито отримала 25.07.2016 року лист ТОВ «ФЕРРЕ» лист №12-06/2.

Уважно вивчивши вказані документи вбачається наступне.

По-перше, підписи Іванова М. Ю. та Іванової М.Й. у рекомендованих повідомленнях №6506502271400 та №6506502271418 не є підписами Іванова М. Ю. та Іванової М.Й., а тому є підробленими. З метою доведення цього факту до позовної заяви додається заява про призначення відповідної почеркознавчої експертизи.

По-друге, вказані вимоги про усунення порушень були направлені ТОВ «ФЕРРЕ» за невірними адресами.

Так, Іванов М.Ю. з 08.12.2010 року зареєстрований та постійно мешкає за адресою: м. М. Одеса, вул. Базарна, буд. 14, кв. 3, а тому він не міг знати про направлення йому поштової кореспонденції на адресу, за якою він вже 6 років не мешкає, та тим більше, отримати її.

При цьому, Іванов М.Ю. неодноразово повідомляв кредитора ПАТ «БАНК ФОРУМ» про свою адресу реєстрації, наприклад листом від 16.04.2014 року зі штампом  ПАТ «БАНК ФОРУМ» про отримання. В свою чергу, ПАТ «БАНК ФОРУМ» також направляв поштову кореспонденцію Іванову М.Ю. за актуальною адресою реєстрації: м. М. Одеса, вул. Базарна, буд. 14, кв. 3, наприклад, лист вих. №430-2800 від 15.05.2014 року.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 12 лютого 2020 року у справі № 727/7980/13-ц «…для правонаступника усі дії, вчинені до його вступу у виконавче провадження, є обов`язковими тією мірою, якою вони були б обов`язковими для сторони, яку правонаступник замінив.».

Отже, оскільки ТОВ «ФЕРРЕ» є правонаступником ПАТ «БАНК ФОРУМ», то всі дії банку, зокрема, щодо отримання банком інформації про нову адресу реєстрації Іванова М. Ю. та проведення листування із ним вже за новою актуальною адресою є обов’язковими для ТОВ «ФЕРРЕ».

За таких обставин, ТОВ «ФЕРРЕ» як правонаступник ПАТ «БАНК ФОРУМ» після отримання від банку матеріалів кредитної справи не могло не знати про зміну адреси реєстрації Іванова М. Ю., а тому навмисно, з метою приховування від позичальника свого наміру направило вимогу про усунення порушень за невірною адресою.

В свою чергу, Іванова М. Й. з 23.06.2015 року також зареєстрована за іншою адресою, зокрема, за адресою спірної квартири: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24, а тому вона також не могла знати про направлення їй поштової кореспонденції на адресу, за якою вона вже не мешкає, та тим більше, отримати її.

Наведені обставини свідчать про відсутність факту отримання як позичальником Івановим М.Ю., так і іпотекодавцем Івановою М.Й. вимоги ТОВ «ФЕРРЕ» про усунення порушення основного зобов’язання, що є порушенням ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 та є самостійною підставою для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора Тулби О.О.

3.3. Порушення права Позивачів виконати зобов’язання протягом встановленого строку внаслідок відсутності ТОВ «ФЕРРЕ» за його місцезнаходженням.

В серпні 2016 року іпотекодавцю Івановій М.Й. зателефонували невідомі особи, представились ТОВ «ФЕРРЕ» та повідомили, що вони придбали борг Іванова М. Ю., в рахунок погашення боргу забрали спірну квартиру та вимагали виселитися з неї, погрожували викинути з квартири, якщо вона відмовиться.

Після вказаного дзвінку, з метою перевірки вказаної інформації, Іванова М. Й. із публічних ресурсів дізналась, що ТОВ «ФЕРРЕ» зареєстровано за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, буд. 18. Вказана інформація підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (офіційний сайт Міністерства юстиції України – (https://usr/minjust.gov.ua) №1002045356 від 24.01.2017 року.

Позивачі також звертають увагу суду на той факт, що і у направлених їм ТОВ «ФЕРРЕ» листах вих. №12-06/1, №12-06/2 та №12-06/3 від 12.06.2016 року також значить адреса ТОВ «ФЕРРЕ» м. Одеса, Фонтанська дорога, буд. 18.

З метою перевірки інформації про відступлення прав вимог за кредитним договором та договором іпотеки до ТОВ «ФЕРРЕ» та ознайомлення із відповідними документами Позивач Іванова М. Й. вирішила відвідати офіс ТОВ «ФЕРРЕ». Однак, з’явившись за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, буд. 18 ніякого ТОВ «ФЕРРЕ» там не виявилось.

Будівля за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога, буд. 18 знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, а її орендарем ТОВ «ГАЗДІАГНОСТИКА», що підтверджується Інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно №78660344 від 24.01.2017 року.

Листом №18 від 25.07.2016 року ТОВ «ГАЗДІАГНОСТИКА» повідомило Позивача Іванову М.Я., що ТОВ «ФЕРРЕ» ніколи не орендувало приміщень за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, буд. 18

Як зазначалося вище, відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ч. 2 п. 6.5 Іпотечного договору від 24.07.2008 року, Іпотекодавець має право виконати основне зобов’язання у зв’язку з проведенням звернення на предмет іпотеки протягом 30-денного строку, вказаного в частині 1 цього пункту.

Таким чином ТОВ «ФЕРРЕ» навмисно як у реєстраційних документах, так і у направлених листах позичальнику та іпотекодавцю вказало невірну адресу свого місцезнаходження, чим в порушення ст. 35 Закону України «Про іпотеку» унеможливило позичальнику та іпотекодавцю виконати основне зобов’язання та не допустити звернення стягнення на предмет іпотеки.

3.4. Звернення стягнення на предмет іпотеки за відсутності оцінки предмета іпотеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, однією із вимог для набуття права власності на предмет іпотеки є проведення оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та у будь-яких випадках її проведення.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися у відповідності до вимог Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», яким визначено загальні засади.

Так, згідно з приписами п.50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», проведення незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об’єктом оцінки.

Відповідно до п.51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

— укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

— ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

— вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки та їх застосування;

— узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

— складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки;

— доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб’єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, зважаючи на вищезазначене, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, у будь-якому випадку, ознайомлення з об’єктом оцінки шляхом доступу до нього.

В період з 2015 – вересень 2016 року суб’єктами оціночної діяльності не було проведено оцінки квартири.

Отже, державним реєстратором Тулба Ольгою Олександрівною, Комунальне підприємство «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради», Одеська обл.  було здійснено переоформлення прав на нерухоме майно без проведення оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності, чим суттєво порушено вимоги закону.

Доводи Позивачів щодо незаконності звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за відсутності оцінки предмета іпотеки повністю узгоджуються із правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц:

«Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

…

При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась».

Після прийняття Великою Палатою Верховного Суду зазначеної постанови Касаційний цивільний суд Верховного Суду також в подальшому став дотримуватися вказаної правової позиції при розгляді аналогічних справ, наприклад.

Так, в постанові Верховного Суду від 31.07.2020 року у справі № 607/11516/18 зазначено:

«У матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, повідомлення від 03 листопада 2017 року вих. № К/Б/03.11/У не містило.

За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» проведена всупереч нормпм чинного законодавства».

В постанові Верховного Суду від 26.05.2020 року у справі № 206/4378/18 зазначено:

«Крім іншого, судами також вірно зазначено, що ненадання приватному нотаріусу документів, які підтверджують вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації на іпотекодержателя є порушенням положень частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги), відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.»

В постанові Верховного Суду від 17.04.2020 року у справі № 661/5615/18 зазначено:

«Також, під час здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно позивачів за ПАТ КБ «ПриватБанк» не здійснювалася оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності та не надсилалася ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , що є порушенням статті 37 Закону України «Про іпотеку» та порушує права власників нерухомого майна».

В постанові Верховного Суду від 29.01.2020 року у справі № 607/8488/18 зазначено:

«При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про направлення ОСОБА_1 та отримання ним письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Крім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 25 квітня 2018 року) за зверненням іпотекодержателя та за погодженням з іпотекодавцем (пункт 2.4.3) не проводилась. Наявний у матеріалах справи висновок про вартість об`єкту оцінки, складено оцінювачем ОСОБА_3 на замовлення ТОВ «Консалтингова компанія «Бі.Еф.Сі», а не ПАТ «Укрсоцбанк». Будь-яких доказів на підтвердження обставин, що ТОВ «Консалтингова компанія «Бі.Еф.Сі» діяло в інтересах та за дорученням банку матеріали справи не містять».

В постанові Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі № 209/2599/17 зазначено:

«Крім того, висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, останнім державному реєстратору не надавався, а тому суди зробили правильний висновок про недотримання банком положень частини третьої статті 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки».

В постанові Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі № 199/4062/17-ц зазначено:

«Отже, аналізуючи вище встановлене, колегія суддів дійшла висновку, що суди правильно виходили із того, що в матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності у зв`язку з наявністю у нього боргу та його розміру, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 27 жовтня 2016 року) не проводилась».

В постанові Верховного Суду від 18.12.2019 року у справі № 203/3037/17 зазначено:

«Крім того, висновок (звіт) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, останнім державному реєстратору не надавався, а тому суди зробили правильний висновок про недотримання банком положень частини третьої статті 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки».

В постанові Верховного Суду від 04.12.2019 року у справі № 727/849/17 зазначено:

«Вимога щодо проведення оцінки вартості предмета іпотеки на момент набуття його у власність спрямована на захист прав іпотекодавця, оскільки у разі набуття права власності на предмет іпотеки вартістю вищою, ніж розмір забезпечених іпотекою вимог, іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром таких вимог.

Встановивши відсутність доказів проведення суб`єктом оціночної діяльності оцінки вартості квартири АДРЕСА_1 на день набуття її банком у власність, суди обґрунтовано зазначили цю обставину як додаткове підтвердження неправомірності набуття банком права власності на предмет іпотеки».

Наведене свідчить про сталість судової практики Верховного Суду щодо незаконності звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за відсутності оцінки предмета іпотеки.

ІV. ПРАВОВЕ ОБҐРУНТУВАННЯ ВИТРЕБУВАННЯ МАЙНА З ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ

Як зазначалося вище, після набуття ТОВ «ФЕРРЕ» на підставі оскаржуваного рішення державного реєстратора права власності на предмет іпотеки, 04.11.2016 року між ТОВ «ФЕРРЕ» та Сульженко Анною Сергіївною було укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за р. №1766 за умовами якого ТОВ «ФЕРРЕ» продало Сульженко А.С. квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24.

Також, 17.02.2017 року між Сульженко Анною Сергіївною та Марковою Світланою було укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лічман І.М. за р. №723 за умовами якого Сульженко А.С. продала Маркова С. квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24.

Отже, теперішнім набувачем спірної квартири за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 є фізична особа Маркова С.

Відповідно до ст.317, 319 ЦК України лише власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Відповідно до ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права на його відчуження, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо: було загублено власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або у особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Оскільки спірна квартира вибула з володіння Позивача Іванової М.Й., як власника, поза її волею, вона має право витребувати спірну від останнього набувача Марковой С. за правилами п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Наведене правове обґрунтування щодо витребування майна поза волею власника відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 20.02.2020 року у справі №653/2857/17:

«Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку».

…

За змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати Іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог Іпотекодержателя.

…

Також суди дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для витребування спірного майна на користь позивача відповідно до вимог статті 388 ЦК України, оскільки вказане майно вибуло з володіння власника не з його волі, а іншим шляхом.

Задоволення віндикаційного позову і витребування бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2» на АДРЕСА_1 на користь позивача відповідає справедливому балансу інтересів сторін та є пропорційним заходом захисту порушеного права ОСОБА_1 .»

Отже, у відповідності до наведеної правової позиції Верховного Суду, при порушенні визначеного ст. 37 Закону України «Про іпотеку» порядку звернення стягнення на предмет іпотеки та подальшого відчуження спірного майна, належним та ефективним способом захисту права власності іпотекодавця є звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування такого майна із чужого незаконного володіння останнього набувача.

V. РОЗРАХУНОК СУДОВОГО ЗБОРУ

Предметом цього позову є 4 позовні вимоги, з яких 3 позовні вимоги про визнання договорів недійсними та визнання протиправним та скасування рішення є немайновими та за пред’явлення кожної з них необхідно сплатити судовий збір по 908,00 грн., а всього 2 724,00 грн.

Крім цього, предметом позову є ще 1 майнова вимога про витребування квартири за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 із чужого незаконного володіння, вартість якої  згідно з останнього договору купівлі-продажу становить 1 635 756,55 грн. (ціна позову), а тому за її пред’явлення необхідно сплатити судовий збір у розмірі 11 350,00 грн.

Таким чином, загальний розмір судового збору становить 14 074,00 грн.

На виконання п. 7 ч. 3 ст. 175 ЦПК України Позивач повідомляє, що до подання цієї позовної заяви заходи забезпечення доказів або позову судами не вживалися.

На виконання п. 9 ч. 3 ст. 175 ЦПК України Позивач повідомляє, що він поніс та очікує понести судові витрати у вигляді судового збору у розмірі 14 074,00 грн. за подання цієї позовної заяви, 454,00 грн. за подання заяви про забезпечення позову (яка додається) та 454,00 грн. за подання заяви про призначення судової почеркознавчої експертизи (яка додається). У випадку наявності додаткових витрат, Позивач повідомить суд про них додатково.

На виконання п. 10 ч. 3 ст. 175 ЦПК України Позивач повідомляє, що ним не подано іншого позову (позовів) до цього ж відповідача (відповідачів) з тим самим предметом та з тих самих підстав.

Враховуючи вищевикладене та керуючись ч.2, ст.24, ст.ст. 33, 37 Закону України «Про іпотеку», ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.388 ЦК України, —

ПРОШУ:

1. Визнати недійсним Договір про відступлення права вимоги №14-Ф/1 від 08.04.2016 року, укладений між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ».
2. Визнати недійсним Договір про відступлення прав за іпотечним договором, укладений 08.04.2016 року між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за р.№1712.
3. Визнати протиправними та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради», Одеська обл. Тулба Ольги Олександрівни, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 30866702 від 10.08.2016 11:05:12, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 зареєстрована за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФЕРРЕ» (запис про право власності №15830225 від 09.08.2016 17:29:22).
4. Витребувати квартиру за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 4, кв. 24 із чужого незаконного володіння Маркової С. на користь Іванової Марії Йосифівни.

Додатки:

1. Квитанція про сплату судового збору.
2. Заява про забезпечення позову з додатками (для першого адресата).
3. Клопотання про витребування доказів.
4. Заява про призначення експертизи.
5. Копія Кредитного договору №0253/07/07-ZNv від 25 січня 2007 року (оригінал у Позивача Іванова М. Ю.).
6. Копія Іпотечного договору від 25 січня 2007 року (оригінал у Позивача Іванової М.Й.).
7. Копія Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 08.04.2016 року (оригінал у АКБ «ФОРУМ» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ»).
8. Копія Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 08.04.2016 року (оригінал у ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «МОРГАН КЕПІТАЛ» та ТОВ «ФЕРРЕ»).
9. Копія листа №12-06/1 від 12.06.2016 року (оригінал у ТОВ «ФЕРРЕ»)
10. Копія листа №12-06/2 від 12.06.2016 року (оригінал у ТОВ «ФЕРРЕ»)
11. Копія листа №12-06/3 від 12.06.2016 року (оригінал у ТОВ «ФЕРРЕ»)
12. Копія Рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №6506502271400 та №6506502271418 (оригінал у ТОВ «ФЕРРЕ»)
13. Копія паспорту Іванова М. Ю. (оригінал у Позивача Іванова М. Ю.)
14. Копія листа №430-2300 від 15.05.2014 року (оригінал у Позивача Іванова М. Ю.)
15. Копія заяви від 16.04.2014 року (оригінал у Позивача Іванова М. Ю.)
16. Копія паспорту Іванової М.Й. (оригінал у Позивача Іванової М.Й.)
17. Копія витягу з ЄДР від 24.01.2017 року (оригінал у Позивача Іванової М.Й.)
18. Інформаційна довідка з ДРРП №78660344 від 24.01.2017 року
19. Копія листа №18 від 25.07.2016 року (оригінал у Позивача Іванової М.Й.)
20. Копія Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30866702 від 10 серпня 2016 року (оригінал в матеріалах реєстраційної справи).
21. Інформаційна довідка з ДРРП №66077316 від 17.08.2016 року
22. Копія Договору купівлі-продажу від 04.11.2016 року (оригінал у ТОВ «ФЕРРЕ» та Сульженко А.С.).
23. Копія Договору купівлі-продажу від 17.02.2017 року (оригінал у Сульженко А.С. та Марковой С.).
24. Копія свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю (оригінал у адвоката Ніколаєва В.О.)
25. Оригінал ордеру Іванова М. Ю.
26. Оригінал ордеру Іванової М.Й.
27. Копія позовної заява з додатками для сторін.

Представник Іванова М. Ю. та Іванової М.Й., адвокат           ____________ В.О. Ніколаєв