Возврат имущества, отобранного банком (отмена регистрации права собственности)

Банк забрал квартиру (дом, землю) без суда – законно ли это?

Многие заёмщики и ипотекодатели считают, что банк не может забрать у них недвижимость за долги без решения суда, однако это не так. Такое заблуждение опасно, поскольку вызывает ложное чувство безопасности и зачастую стоит им этой недвижимости.

Однако, регистрация банком права собственности на ипотечную недвижимость в случае наличия долга у заёмщика – в преимущественном большинстве случаев абсолютна законна. Когда заёмщик или его родственник (знакомый, друг, коллега) подписывали с банком ипотечный договор, они уже дали банку своё согласие забрать квартиру в случае возникновения долга по кредиту. Такое согласие языком Закона Украины «Об ипотеке» называется «оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя».

Если у заёмщика есть долг по ипотечному кредиту – банк может законно без суда забрать ипотечную недвижимость.

Такие действия банка отвечают Закону Украины «Об ипотеке» и условиям ипотечного договора, заключённого между банком и ипотекодателями.

Так, Закон Украины «Об ипотеке» предусматривает 4 способа забрать имущества при наличии долга:

  • по решению суда. Для этого Банку необходимо обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки, получить решение суда и подать его на исполнение в исполнительную службу (или частному исполнителю). После этого ипотечная недвижимость будет продаваться исполнителем с торгов.
  • по исполнительной надписи нотариуса. Для этого Банку необходимо обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи, а затем подать эту исполнительную надпись на исполнение в исполнительную службу (или частному исполнителю). После этого ипотечная недвижимость также будет продаваться исполнителем с торгов.
  • без суда забрать ипотечную недвижимость себе по «оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя». Для этого Банку необходимо лишь отправить должнику и ипотекодателю требование погасить долг и через месяц обратиться к государственному регистратору недвижимости, который и зарегистрирует право собственности Банка на вашу квартиру (дом, земельный участок).
  • без суда по «оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя» продать ипотечную недвижимость любому покупателю. Для этого Банку необходимо также отправить должнику и ипотекодателю требование погасить долг и через месяц у любого нотариуса продать вашу квартиру (дом, земельный участок) любому покупателю.

Практика последних лет показывает, что банки перестали обращаться с исками в суд, требуя взыскать задолженность или продать недвижимость, а всё чаще забирают себе недвижимость по «ипотечной оговорке» без суда. Любой суд по кредиту может длиться годами, а процедура обращения взыскания на недвижимость по ипотечной оговорке занимает всего 1 месяц.

Процедура переоформления ипотечной недвижимости без суда достаточна проста и не требует много времени, поэтому всё чаще используется банками и другими кредиторами.

Банку (или иному кредитору) не нужно годами бегать по судам, оплачивать достаточно большой судебный сбор, доказывать наличие задолженности, проходить стадии апелляционного и кассационного обжалования, а затем ожидать что решение суда будет исполнено. Достаточно лишь отправить требование погасить кредит и через 30 дней зарегистрировать право собственности на ипотечную недвижимость.

Более того, при регистрации права собственности на ипотечную квартиру (дом, земельный участок) за банком, регистратор не проверяет наличие задолженности, не имеет значения исковая давность и многие регистраторы «закрывают глаза» на мораторий по валютной ипотеке.

Также, регистратору абсолютно всё равно какой у Вас долг и сколько стоит квартира. Условно, даже при долге в 1 тысячу гривен можно потерять недвижимость ценой в 1 миллион гривен. Конечно, в данном случае бывший собственник будет иметь право требовать с банка разницу между стоимостью недвижимости и реальным долгом, но это уже другая история и другой судебный процесс.

Как не допустить потерю ипотечной недвижимости

Не допустить потерю квартиры (дома, земли) намного проще, чем в последствии героически возвращать её назад.

Как было описаны выше, перед тем как забрать ипотечную недвижимость себе или продать от своего имени без решения суда, банк (или любой другой ипотекодержатель) должны отправить заёмщику и всем собственникам ипотечного имущества требование погасить кредит с уведомлением о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки. Таким образом, получение такого письма является критическим моментом, после которого заёмщик (или ипотекодатель) скорее всего потеряет ипотечную недвижимость, если ничего не предпринять.

Если Вы получили от банка досудебное требование досрочно вернуть кредит – банк может через 30 дней переоформить на себя право собственности на Вашу квартиру (дом, землю).

В такой ситуации необходимо действовать на опережение и подать в суд какой-нибудь иск, обязательно оспаривая ипотечный договор. Вместе с иском необходимо подать также заявление об обеспечении иска путём запрета любых регистрационных действий с ипотечной недвижимостью. Только такой судебный запрет не позволит банку забрать квартиру (дом, земельный участок).

При этом необходимо понимать, что цель такого иска – не выиграть у банка, а лишь не дать в разумное время забрать ипотечную недвижимость. Чтобы этого «разумного времени» было как можно больше, судебный процесс необходимо вести тактически грамотно, детально изучая все обстоятельства дела (на что уйдёт достаточно много времени). Рано или поздно этот судебный процесс закончится и судебный запрет на регистрационные действия с квартирой (домом, земельным участком) будет отменён.

Первое что должен сделать должник — получить судебный запрет на регистрационные действия с ипотечной недвижимостью.

Чтобы получить такой запрет, необходимо обжаловать ипотечный договор и вместе с иском подать в суд заявление об обеспечении иска.

Время суда с банком по ипотеке необходимо расходовать эффективно, ведя переговоры с банком об урегулировании спора на взаимовыгодных условиях. Помните, судебный запрет на регистрационные действия с ипотечной недвижимостью для банка достаточно не приятен, т.к. банк ни деньги от должника не получает, ни ипотечную недвижимость забрать не может, а для банка понятие «время – деньги» буквально.

Также заёмщику и ипотекодателям необходимо принимать во внимание украинские реалии. Требование погасить кредит с уведомлением о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки, с момента получения которого у заёмщика (и ипотекодателей) есть 1 месяц, может по почте не дойти. Ситуации бывают разные: заёмщик сменил адрес, уехал в отпуск на Мальдивы, не открыл дверь почтальону, сам почтальон может забыть донести это письмо или же сотрудник банка, оформляя письмо, случайно или специально ошибся в адресе.

Во всех описанных случаях в банк вернётся почтовое уведомление, о невозможности вручить письмо, которого многим регистраторам будет достаточно, чтобы зарегистрировать право собственности на Вашу квартиру (дом, землю) в пользу банка. Таким образом, вышеупомянутые действия могут быть проделаны в тайне от должника. Он узнает, что уже не владелец ипотечного имущества от людей, приехавших его выселять. И самое неприятное – что эти действия вполне законны, поскольку предусмотрены и Законом Украины «Об ипотеке» и договором.

Таким образом, для обеспечения эффективной защиты, необходимо постоянное участие юриста для грамотной оценки рисков и моделирования поведения того или иного банка в сложившейся ситуации. При малейшей угрозе переоформления, необходимо подавать в суд иск, блокирующий дальнейшие действия кредитора. Если угроза потери имущества очевидна, лучше не тянуть с активными действиями.

Как вернуть переоформленную банком недвижимость

Общих универсальных оснований отменить регистрацию права собственность на ипотечную квартиру (дом, землю) за банком нет. При совершении регистрационных действий формируется определённый пакет документов – регистрационное дело, ознакомиться с которым получится лишь в суде, после истребования его у регистратора. Только лишь при изучении документов, входящих в это дело можно будет составить окончательную тактику защиты и спрогнозировать возможный результат.

Практика показывает, что переоформление ипотечной недвижимости в пользу банка отменялось судами в следующим основаниям: ненадлежащее уведомление должника и всех ипотекодателей, мораторий, отсутствие оценки ипотечной недвижимости во время перерегистрации, наличие на недвижимости различных арестов и др.

Для возврата переоформленной банком недвижимости необходимо обжаловать регистрационные действия в суд.

Основания для обжалования нужно выбирать после изучения регистрационного дела с учётом анализа актуальной судебной практики.

При этом стоит отметить, что практика судов по отмене перерегистрации ипотечной недвижимости в пользу банка ещё окончательно не сложилась. К примеру, за последний год позиция Верховного суда о законности переоформления баком ипотечной недвижимости без суда во время действия моратория на взыскание валютной ипотеки менялась трижды.

В такой ситуации необходимо не только при подаче иска в суд об отмене действий регистратора промониторить судебную практику, а и во время всего судебного процесса учитывать изменения судебной практики и необходимым образом корректировать судебный процесс.

Нужно вернуть недвижимость, отобранную банком? Звоните!

Или закажите обратный звонок и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время: