Банк забрав квартиру. Що робити? (Інструкція)
Чи може банк забрати квартиру за кредит? Так, може.
Банк забрав квартиру (будинок, землю) без суду — чи законно це? Багато позичальників і іпотекодавців вважають, що банк не може забрати у них нерухомість за борги без рішення суду, проте це не так. Така помилка небезпечна, оскільки викликає помилкове відчуття безпеки і часто коштує їм цієї нерухомості.
Однак, реєстрація банком права власності на іпотечну нерухомість в разі наявності боргу у позичальника — в переважній більшості випадків абсолютно законна. Коли позичальник або його родич (знайомий, друг, колега) підписували з банком іпотечний договір, вони вже дали банку свою згоду забрати квартиру в разі виникнення боргу по кредиту. Така згода мовою Закону України «Про іпотеку» називається «застереження про задоволення вимог іпотекодержателя».
Якщо у позичальника є борг за іпотечним кредитом — банк може законно без суду забрати іпотечну нерухомість. Такі дії банку відповідають Закону України «Про іпотеку» та умови іпотечного договору, укладеного між банком і іпотекодавцями.
Так, Закон України «Про іпотеку» передбачає 4 способи, як забрати майно при наявності боргу:
- за рішенням суду. Для цього Банку необхідно звернутися в суд з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, отримати рішення суду і подати його на виконання до виконавчої служби (або приватному виконавцю). Після цього іпотечна нерухомість буде продаватися виконавцем з торгів.
- за виконавчим написом нотаріуса. Для цього Банку необхідно звернутися до нотаріуса за вчиненням виконавчого напису, а потім подати цей виконавчий напис на виконання до виконавчої служби (або приватному виконавцю). Після цього іпотечна нерухомість також буде продаватися виконавцем з торгів.
- без суду забрати іпотечну нерухомість собі по «застереження про задоволення вимог іпотекодержателя». Для цього Банку необхідно лише відправити боржнику і іпотекодавцю вимогу погасити борг і через місяць звернутися до державного реєстратора нерухомості, який і зареєструє право власності Банку на вашу квартиру (будинок, земельну ділянку).
- без суду по «застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» продати іпотечну нерухомість будь-якому покупцеві. Для цього Банку необхідно також відправити боржнику і іпотекодавцю вимогу погасити борг і через місяць убудь-якого, нотаріуса продати вашу квартиру (будинок, земельну ділянку) будь-якому покупцеві.
Практика останніх років показує, що банки перестали звертатися з позовами до суду, вимагаючи стягнути заборгованість або продати нерухомість, а все частіше забирають собі нерухомість по «іпотечним застереженням» без суду. Будь-який суд по кредиту може тривати роками, а процедура звернення стягнення на нерухомість (переоформлення майна) за іпотечним застереженням займає всього 1 місяць.
Іноді виникає питання, а чи можуть забрати квартиру, за борги, якщо там прописані діти? Так, можуть. І при переоформленні квартири по іпотечним застереженням, і при продажу з публічних торгів (через сетах), наявність прописаних дітей не заважає кредитору.
А буває таке, що боржнику належить не вся квартира, а тільки її частину і багато хто не розуміє, чи можна забрати частину квартири за кредит або інші борги? Теж можна. В цьому випадку, переоформлення за іпотечними застереженнями не відбувається, тому що в іпотеку не можна передати частину (частку) квартири. Але, в рамках виконавчого виробництва, частина квартири виставляється на публічні торги і продається. І ці частини купують, щоб потім перепродати назад мешканцям або ж вселити неблагополучних мешканців і «вижити» з квартири інших власників.
Процедура переоформлення іпотечної нерухомості без суду достатньо проста і не вимагає багато часу, тому все частіше використовується банками та іншими кредиторами. Банку (або іншому кредитору) не потрібно роками бігати по судах, оплачувати досить великий судовий збір, доводити наявність заборгованості, проходити стадії апеляційного та касаційного оскарження, а потім очікувати, що рішення суду буде виконане. Достатньо лише відправити вимогу погасити кредит і через 30 днів зареєструвати право власності на іпотечну нерухомість.
Більш того, при реєстрації права власності на іпотечну квартиру (будинок, земельну ділянку) за банком, реєстратор не перевіряє наявність заборгованості, не має значення позовна давність і багато реєстраторів «закривають очі» на мораторій, щодо валютної іпотеки.
Також, реєстратору абсолютно все одно який у Вас борг і скільки коштує квартира. Умовно, навіть при боргу в 1 тисячу гривень можна втратити нерухомість ціною в 1 мільйон гривень. Звичайно, в даному випадку колишній власник матиме право вимагати від банку різницю між вартістю нерухомості і реальним боргом, але це вже інша історія та інший судовий процес.
Як не допустити втрату іпотечної нерухомості?
Не допустити втрату квартири (будинку, землі) набагато простіше, ніж в наслідку героїчно повертати її назад. Як було описано вище, перед тим як забрати іпотечну нерухомість собі або продати від свого імені без рішення суду, банк (або будь-який інший іпотекодержатель) повинні відправити позичальникові і всім власникам іпотечного майна вимогу погасити кредит з повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, отримання такого листа є критичним моментом, після якого позичальник (або іпотекодавець) швидше за все втратить іпотечну нерухомість, якщо нічого не зробити.
Якщо Ви отримали від банку досудову вимогу достроково повернути кредит — банк може через 30 днів переоформити на себе право власності на Вашу квартиру (будинок, землю). У такій ситуації необхідно діяти на випередження і подати в суд який-небудь позов, обов’язково оскаржуючи іпотечний договір. Разом з позовом необхідно подати також заяву про забезпечення позову шляхом заборони будь-яких реєстраційних дій з іпотечної нерухомістю. Тільки така судова заборона не дозволить банку забрати квартиру (будинок, земельну ділянку). При цьому необхідно розуміти, що мета такого позову — не виграти у банку, а лише не дати в розумний час забрати іпотечну нерухомість. Щоб цього «розумного часу» було якомога більше, судовий процес необхідно вести тактично грамотно, детально вивчаючи всі обставини справи (на що піде досить багато часу). Рано чи пізно цей судовий процес закінчиться і судову заборону на реєстраційні дії з квартирою (будинком, земельною ділянкою) буде скасовано.
Перше, що повинен зробити боржник — отримати судову заборону на реєстраційні дії з іпотечною нерухомістю. Щоб отримати таку заборону, необхідно оскаржити іпотечний договір і разом з позовом подати в суд заяву про забезпечення позову.
Час суду з банком по іпотеці необхідно витрачати ефективно, ведучи переговори з банком про врегулювання спору на взаємовигідних умовах. Пам’ятайте, судову заборону на реєстраційні дії з іпотечної нерухомістю для банку достатньо не приємний, тому що банк ні гроші від боржника не отримує, ні іпотечну нерухомість забрати не може, а для банку поняття «час — гроші» буквально.
Також позичальникові і іпотекодавцю необхідно брати до уваги українські реалії. Вимога погасити кредит з повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, з моменту отримання якого у позичальника (та іпотекодержателя) є 1 місяць, може по пошті не дійти. Ситуації бувають різні: позичальник змінив адресу, поїхав у відпустку на Мальдіви, не відчинив двері листоноші, сам листоноша може забути донести цей лист або ж співробітник банку, оформляючи лист, випадково або спеціально помилився в адресі.
У всіх описаних випадках в банк повернеться поштове повідомлення, про неможливість вручити лист, якого багатьом реєстраторам буде досить, щоб зареєструвати право власності на Вашу квартиру (будинок, землю) на користь банку. Таким чином, вищезазначені дії можуть бути виконані в таємниці від боржника. Він дізнається, що вже не власник іпотечного майна від людей, які приїхали його виселяти. І найнеприємніше — що ці дії є абсолютно законними, оскільки передбачені і Законом України «Про іпотеку» та договором.
Таким чином, для забезпечення ефективного захисту, необхідно постійна участь юриста для грамотної оцінки ризиків і моделювання поведінки того чи іншого банку в ситуації, що склалася. При найменшій загрозі переоформлення, необхідно подавати в суд позов, який блокує подальші дії кредитора. Якщо загроза втрати майна очевидна, краще не тягнути з активними діями.
Як повернути переоформлену банком нерухомість
Загальних універсальних підстав скасувати реєстрацію права власності на іпотечну квартиру (будинок, землю) за банком немає. При здійсненні реєстраційних дій формується певний пакет документів — реєстраційна справа, ознайомитися з якою вийде лише в суді, після витребування його у реєстратора. Тільки лише при вивченні документів, що входять в цю справу можна буде скласти остаточну тактику захисту і спрогнозувати можливий результат.
Практика показує, що переоформлення іпотечної нерухомості на користь банку скасовувалося судами з таких підстав: неналежне повідомлення боржника та всіх іпотекодержателів, мораторій, відсутність оцінки іпотечної нерухомості під час перереєстрації, наявність на нерухомості різних арештів і ін.
Для повернення переоформленої банком нерухомості необхідно оскаржити реєстраційні дії в суді. Підстави для оскарження потрібно вибирати після вивчення реєстраційної справи з урахуванням аналізу актуальної судової практики.
При цьому варто відзначити, що практика судів, щодо скасування перереєстрації іпотечної нерухомості на користь банку ще остаточно не склалася. Наприклад, за останній рік позиція Верховного суду про законність переоформлення баком іпотечної нерухомості без суду під час дії мораторію на стягнення валютної іпотеки змінювалася тричі.
У такій ситуації необхідно не тільки при подачі позову в суд про скасування дій реєстратора прослідкувати судову практику, а й під час всього судового процесу враховувати зміни судової практики і необхідним чином коригувати судовий процес.
Про те, як правильно захистити своє майно, до вступу в справу юриста, Ви можете додатково послухати в виступі керуючого партнера Андрія Степаненка на радіо Одеса-мама.