Банки Украины начали массово выселять должников из жилья.
Защита от захватов квартир. Альфабанк и Укрсоцбанк стали массово принимать на баланс ипотечное жильё, проводить рейдерские захваты и выселять должников из квартир и домов.
Банк забрал квартиру? Её можно вернуть!
Чужого нам не надо, но свое мы возьмем, чье бы оно ни было… (с)
Поговорим о возникшей проблеме:
- Как происходит принятие на баланс?
- Что делать в случае рейда?
- Сколько стоит рейд?
- Как будет действовать полиция?
- Что делать, если рейда не было, но замки заменены?
- Как предупредить рейд?
Эти и другие вопросы обсуждаем на радио Одесса-мама с Григорием Червонным.
Доброго ранку, Андрій!
Доброе утро, Григорий. Давно не виделись, рад вас видеть в добром здравии.
Я рад, что у тебя нашлось время прийти к нам в студию радиостанции «Одесса-Мама». Тебя хорошо знают наши радиослушатели. Сегодня буквально 4 июня, начало лета. Люди купаются и совершенно не подозревают, что их окружают разные страшилки, которыми вы, юристы, нас пугаете.
Нас окружают разные агрессивные люди, которые пытаются отнять жилье, пока мы отдыхаем на пляже. Но то, что юристы пугают страшилками, это не так. Юристы, как правило, учат плохому, что потом очень помогает в жизни.
Собственно, сегодня я тоже буду учить плохому, поскольку банки действительно забирают у одесситов жилье. Но я считаю, что одесситам квартиры нужнее, чем банкам, потому что у банков нет родственников из Полтавы, которые каждое лето приезжают отдыхать.
О чем хотелось бы рассказать? Очень много, последнее время, «мусолятся» темы отъема жилья, принудительного отъема, рейдерских захватов, коллекторских нападений и тому подобное. Все уже знают, что художественный фильм «Один дома» — это лучшее пособие по противодействию рейдерам и коллекторам.
Возможность отнять недвижимость без суда появилась у банков ещё в 2006 году.
Но давайте разберемся, как в принципе возникла эта тема: небольшой такой интересный экскурс в историю. Сначала, где-то в 2010-2012 годах, этого не было. Никто вне суда не захватывал чужую собственность, не менял право собственности. Все судились. Была работа юристам, было работы банковским юристам, в общем, тяжбы были в судах.
Что же произошло потом? В 2014 году, после Майдана, парламент принял закон «О моратории», который запретил банкам принудительно отбирать жилье. С одной стороны, хорошо, но мы открыли «ящик Пандоры»: банки, загнанные в угол, начали искать, что же им делать и, к сожалению, нашли.
Еще в 2006 году законодатель внес закон «Про ипотеку» маленькую неприятную норму. Что прямо в ипотечном договоре может быть размещен другой договор, он называется по-украински «застереження», ну, а по-русски «оговорка», который говорит, если с юридического языка перевести на человеческий, что, если заемщик не платит, заемщик согласен, чтобы банк забрал себе его квартиру без суда.
Вот такая, крайне неприятная штука была заложена практически во всех ипотечных договорах, но ей никто не пользовался. Не было практики, не было опыта… Но мораторием мы отрубили банкам судебную ветвь защиты и в итоге, мы сами открыли «ящик Пандоры». Они нашли эти оговорки, нашли, как способ забирать недвижимость, и теперь мы уже назад это не затолкаем никак.
И стали действовать более агрессивно и для нас непредсказуемо.
Да, непредсказуемо, потому что это во внесудебном порядке. То есть мы можем и не знать, а прямо сейчас какой-то банк переоформляет на себя чью-то квартиру, и мы об этом узнаем только, когда к нам придут «титушки» выселять.
Другими словами, беря кредит в банке, мы подписываем такой договор, в котором есть эта маленькая оговорочка, которой уже банки стали пользоваться. Ваша обеспокоенность связана с тем, что уже прецеденты есть?
Очень много. Безусловно, общество само виновато, что оно загнало банки в угол, вынудив их этим воспользоваться. Они почувствовали вкус от этого, потому что, переоформить квартиру на банк без суда гораздо дешевле, чем судиться годами, оплачивая юристов, потом в исполнительной службе «пинать» исполнителей, чтобы они что-то делали, потом с торгов получить те слёзы, которые удастся исполнителю выручить от этой квартиры.
Статистика показывает, что незаконные действия банков должниками почти не оспариваются.
Конечно, они вошли во вкус и теперь тысячами переоформляют на себя квартиры. Причем неважно, правы банки, не правы… Они работают не «от права», а «от статистики». Статистика говорит, что на 1000 переоформленных квартир, люди обжалуют в судах только 50, от силы 100 перерегистраций, a 900 — они просто соберут чемоданы и уедут.
Неважно, прав банк или не прав. Это, к сожалению, психология человека, и банки, работающие таким образом «от статистики», получают доход. Им это выгодно.
Можно сказать, что люди даже не пытаются в этой ситуации с банками судиться, сопротивляться, а просто покорно покидают свое жилище?
Да, всего лишь 5-10 % людей сопротивляются, судятся, часто удается выиграть эти споры и вернуть квартиру в собственность, но, как я уже говорил, эти «часто» лежат в пределах 5 или 10 процентов от общего количества.
Вот интересно. Такая статистика, по поводу отъема квартир, точнее, статистика по поводу «не сопротивления банкам», наверное, говорит о нашем очень спокойном, аморфном каком-то, обществе, во всех вопросах. Правда? Мы не отстаиваем свои права и вот это один из примеров.
Я сейчас просто шокирован, во-первых, этой новостью, что ты сказал (что банки уже отнимают). Во-вторых, меня очень опечалило, мягко говоря, поведение людей. Это очень трудно найти в себе силы. Я уже не говорю о средствах и возможности найти какие-то заковырки в законодательстве.
Да, совершенно верно. Здесь очень многое зависит от внутренней воли и от силы духа самого должника, потому что у каждого есть свои причины не сопротивляться: кто-то напуган, кто-то испытывает чувство стыда, что его выселяют за долги из квартиры, у кого-то нет денег на адвоката, у кого-то иные причины. Он может быть мысленно уже расстался с этой квартирой и последнее время вообще радовался, что ему не нужно платить за съемную и так далее.
У каждого свои причины. Но банк работает от статистики. У него есть эта статистика. Он видит, что в 90 процентах случаев все пройдет гладко, соответственно, это его воодушевляет, и как результат мы имеем все большее, и большее, и большее количество захватов квартир после переоформления во внесудебном порядке. Почему мы виноваты? Потому, что они слишком часто слышали в трубке «денег нет, но вы держитесь».
Переоформление ипотечной квартиры в собственность банка происходит без ведома должника.
Банки пытались договариваться, не получилось, в итоге, они вынуждены идти вот таким жестким способом. Сейчас попробую рассказать, как примерно это происходит. Во-первых, это во внесудебном порядке происходит. Вы об этом не узнаете. Это или у нотариуса, или у регистратора банк приносит пакет документов, в том числе, обязательно он должен принести письмо и о подтверждении вручения этого письма, что он уведомлял вас, что есть задолженность, предупреждал, что он вступит в собственность, если вы не погасите, и вы это письмо получили. Это очень важный момент.
Даже есть такой замечательный анекдот:« – Моня, тебе сегодня принесли письмо с пометкой «лично»! – Да что ты, Цилечка, и что там пишут? ». Поэтому очень важно: письма от банка, от каких-то неизвестных людей, от нотариусов не принимаем. При этом, предупредить почтальона, что мы не отказываемся, а пускай он напишет, что «возвращено по истечению срока хранения» или «абонент не проживает по данному адресу».
Плохо, если вы приняли это письмо, значит начал тикать 30-дневный срок, после которого банк вступает в собственность без суда. Также плохо, если вы отказались, потому что отказ приравнивается к вручению – следовательно, тоже начинает тикать это 30-дневный срок. Это первый момент. Очень часто, если не было вручено письмо, суды отменяют эту перерегистрацию права собственности.
Я хочу уточнить: нужно смотреть за почтальоном или просто не открывать дверь?
Почтальоны тоже люди, тоже одесситы. Если вы видите, что вам пришло ценное письмо с описью, (а оно будет ценным, оно будет с описью) оформленное от банка или от нотариуса, или от какой‑то неизвестной фирмы, какого-то юридического лица, вы просто это не берете и просите почтальона… Скажите, что тут Рубинштейн не проживает.
А если почтальон скажет: «Нет, я обязан доложить»?
Они ничего не обязаны, паспорт они тоже не проверяют, поэтому не знают, кто им дверь открыл. Так что можно совершенно не беспокоиться. Я уверен, что у почтальона не будет проблем с этим моментом, что вы не получили письмо.
Сразу скажу: банк вполне может подделать вашу подпись и все равно пойти к регистратору, но это уже другая история. Подделанная подпись сразу вскроется в суде, и суд, соответственно, отменит эту перерегистрацию.
Есть еще целый ряд тонких нюансов, которыми я не хочу грузить радиослушателей, потому что это чисто юридические моменты, как происходит перерегистрация. Лишь скажу, что ее в суде можно откатать назад, если вы, конечно, этого хотите, если вы хотите сопротивляться. Сейчас я готов рассказать о самом интересном, самом адреналиновом, самом «трэшевом». Как происходит захват квартиры?
Это, по-моему, даже некоторые из наших радиослушателей видели, в YouTube появляются такие ролики.
Для захвата квартиры, сотрудникам банка достаточно 10 минут.
А некоторые испытали на себе (из категории «в это утро ничто не предвещало трагедии»). Обычно приходит юрист банка, слесарь по вскрытию замков и несколько человек, как мы их привыкли называть «титушки». Взлом обычно называют рейдом, хотя рейдерство — это немножко другое (то, что касается предприятия, юридических лиц), но слово прижилось в народе, поэтому я буду им пользоваться.
Рейдер — это тот, кто взламывает квартиру. Антирейдер — это тот, кто защищает ее. То есть рейдер вы или антирейдер зависит по какую сторону двери вы находитесь, независимо от правоты.
Мы же понимаем, что должник не платит кредит, как бы он не прав, но он одессит, а это уже о многом говорит. Это добавляет «отдельные конституционные права». Взламывают двери, вскрывая болгаркой или с помощью слесаря, заходят и сообщают жильцам, что эта квартира теперь принадлежит банку, предлагают немедленно собрать вещи и уехать.
Полиция, в таких ситуациях, бесполезна.
Что делают жильцы? Естественная реакция: в первую очередь вызывают полицию. Что делает полиция? Она приезжает, проверяет документы, убеждается, что собственник действительно банк, и говорит:«Мы ничем помочь не можем, у вас гражданско-правовые отношения, разбираетесь мирно или в суде, а мы уезжаем. Когда подеретесь – звоните». Вот поэтому полиция здесь не помощник.
Что в дальнейшем происходит? Естественно, люди находятся в стрессе, на адреналине, им тяжело мыслить адекватно, и чаще всего, они сдаются в этот момент. Почему сдаются? Потому что их, так сказать, урезонивают. То есть им объясняют, что но все равно вы не отмотаете, все равно квартира уже банковская, ну, будем мы жить тут с вами вместе, надолго вас не хватит. «Хотите мы вам дадим тысячу долларов, чтоб оплатить переезд и аренду квартиры? ». Вот таким поглаживанием по шерсти они уговаривают людей сдаться.
Вот мы и говорим о статистике: 90 процентов людей сдаются. Есть другой, не менее неприятный, но более мягкий вариант рейдерства: когда вы приходите с пляжа, а замки поменяны. То есть, никакие титушки вас не пугали, никто вам не угрожал. Просто они приехали, вскрыли дверь, поставили новые замки и уехали. Что вам остается делать? Вызвать слесаря? Так квартира не ваша.
Любой слесарь скажет: «Покажите документы на квартиру, «вытяг». «Вытяг» вы сделаете, а там написано «собственник — банк». Попасть туда вы уже не можете. Вы уже вынуждены ехать в банк, договариваться и идти на поводу у банка, скажем так.
А что значит идти на поводу у банка? Означает, выплатить банку, если не рыночную стоимость, то где-то процентов 80 от рыночной стоимости квартиры. Сейчас все больше банков действует именно таким тихим хитрым способом, просто в ваше отсутствие поменяв замки.
Охранная сигнализация и сторожевые собаки — хорошая защита от представителей банка.
Давайте я сейчас расскажу, как от этого защищаться. Самый простой, на мой взгляд, самый дешевый, самый эффективный способ — это просто поставить охранную сигнализацию.
Охранная сигнализация должна иметь две функции: срабатывать при открытии двери и иметь кнопочку вызова, если вы ее нажали. Для чего? Потому, что кнопочка вызова — это когда вы сами открыли дверь или ее вскрыли силой и ворвались в вашу квартиру, вы вызываете охрану. Открытие двери — это на тот случай, если вскрывают, когда вас нет дома.
Я ни одного случая не знаю, чтобы забрали квартиру, в которой была охранная сигнализация, по одной простой причине: приезжают люди с оружием, ваши охранники, у которых нет чувства юмора, и которые точно понимают, кого они здесь защищают. И они 100% не дадут менять замки, не дадут выселить вас без решения суда о выселении. Таким образом, рейд будет совершенно безуспешным.
Если вы живете в доме… я ни разу не слышал случая, чтобы забрали дом, в котором во дворе бегали сторожевые собаки. Поэтому очень простой способ (сигнализация само собой) — сторожевые собаки, что во дворе, станут буфером между вами и недоброжелателями.
Хочу уточнить. А если приезжают охранники, а у исполнительной службы, у этих людей есть решение суда?
Если у рейдеров есть решение суда, тогда охранники уйдут. Но мы сейчас говорим об отъеме жилья без решения суда. Если поменяли замки без вас, вам однозначно (в любом случае: с вами был рейд или в ваше отсутствие) нужно обратиться в суд с иском об отмене этой перерегистрации права собственности.
Вам нужно просить суд об обеспечении иска путем запрета вашего выселения. Когда у вас есть на руках определение суда о запрете вашего выселения, вы уже можете вскрывать замок, поставленный в ваше отсутствие, сославшись на то, что «суд запретил меня выселять, а вот какие-то хулиганы спичек натолкали, вот не могу открыть». То есть, у вас уже будут правовые основания вскрывать этот замок, потому что вы живете в этой квартире и не можете в нее попасть.
Обращаю внимание: в этом случае уже вы — рейдер, потому что вы находитесь снаружи квартиры, вы захватываете фактически чужую, принадлежащую банку квартиру. Как я уже сказал, ваш статус зависит от того, по какую сторону двери вы находитесь, но в данном случае, вы – одессит, значит, вы можете претендовать на эту квартиру.
Итак, вы вызываете слесаря, скрываете двери, вселяетесь в квартиру и продолжаете в ней жить до тех пор, пока идет судебная тяжба. В дальнейшем (я желаю всем удачи) выигрываете суд — квартира возвращается к вам. Если даже проигрываете, тогда много-много-много лет обжалований не позволят банку забрать это жилье.
Война с банком — удовольствие не дешёвое. Но игра стоит свеч.
Сразу давайте проговорим тот момент, который, наверное, каждого одессита интересует, по ценам. Сколько это все стоит? Поставить сигнализацию — примерно 300 долларов. Каждый месяц платить за эту сигнализацию – 300-400 гривен за охрану. Вызов слесаря — от 1000 до 5000 гривен, в зависимости от сложности замка и от наличия, либо отсутствия мероприятий («титушек» и тому подобного).
Как я уже говорил, на полицию рассчитывать не стоит. Нет, вызвать ее, конечно, можно (для антуража), но вряд ли она будет участвовать в каких-то силовых действиях. Существует правило «Царя Горы»: кто захватил квартиру — тот молодец, поэтому вам очень важно продержаться, если в вашу квартиру набились вот эти «титушки», продержаться как можно дольше. Как правило, их услуги оплачиваются всего лишь на один день.
Каждый «титушка» стоит 100 долларов за захват и 50 долларов в день за удержание. И часто их оплачивают только на первый день. Если в первый день вы не сдались, то, скорее всего, они свернут удочки и уедут.
Во всяком случае, то, что я сейчас услышал от Андрея, друзья, вселяет надежду, что не все так мрачно, как может показаться на первый взгляд. Во всяком случае, надежда всегда есть. Здесь хочется вспомнить уже другое мудрое высказывание, которое звучит примерно так: «Как не попасть в ДТП на своей машине? Не покупайте машину!». Как не попасть в такую ситуацию? Постарайтесь не брать кредиты в банках, если это возможно.
Вы знаете, говорят, что владельцы банков уже возмущены действиями клиентов, которые ведут себя как банк. Итак, мы обсудили, что такое рейд, как он проходит, как этому препятствовать, как самому проводить рейды, если вас все-таки выкинули из вашей квартиры, но как и говорят врачи: лучше предупредить болезнь, чем лечить.
Поэтому, сейчас давайте поговорим, как предупредить эти все безобразия. Самое первое: почитайте ваш ипотечный договор, найдите, есть ли в нем ипотечная оговорка (на украинском она называется «застереження про задоволення вимог іпотекодержателя»).
Если что-то похожее в вашем договоре есть, тогда вам следует обратиться к юристу, для того, чтобы юрист это оценил и приготовил иск о признании этой самой оговорки недействительной. Тогда, в судебном порядке, вы сможете запретить регистрацию права собственности на основании этой оговорки. Это даст вам возможность спать спокойно. Вы будете знать, что вне суда никто уже ничего не сделает.
У меня сразу вопрос. А вот сейчас, к примеру, кто-нибудь из наших радиослушателей берёт свой ипотечный договор, находит такую штуковину, но еще дело до конфликта не дошло, он может уже сейчас (он платит нормально) опротестовать вот эту юридическую оговорочку.
Юридически может, но это было бы неправильно, потому что, когда он платит, он с банком – союзник. Если он идет в суд, он сразу наживает себе врага, потому что банк больше не будет воспринимать его как добросовестного человека, и больше не будет выдавать новые кредиты.
Поэтому, как говорят, если драка неизбежна — бей первым. Если вы чувствуете, что не сможете выплачивать кредит, тогда, конечно, подавайте в суд, блокируйте возможный отъем квартиры, и дальше уже судитесь, договаривайтесь. Если же вы нормально платите, у вас все хорошо, не нужно лезть на рожон раньше времени.
Допустим, вы не платите, как и большинство одесситов. Кризис, потеря работы, в общем, как говорят «вы же умные — придумайте отговорку сами». Не платим по кредитам, да, мы виноваты, но мы можем не отдать квартиру, поэтому мы ее не будем отдавать.
Судебный иск, поданный своевременно, позволяет заблокировать выселение из жилья.
Итак, вы нашли оговорку в своем договоре. Вы понимаете, что есть риски отъема. Вы идете к юристу, юрист пишет иск, подает его в суд. Если вы уже боитесь, вот прямо сегодня вы можете пойти к регистратору, и по своему заявлению (заявлению собственника) на 10 дней заблокировать любые регистрационные действия. Это уже как бы в горящем режиме. Если вы понимаете, что завтра-послезавтра банк может перерегистрировать квартиру, идете и блокируете.
Такие заявы можно подавать хоть каждые десять дней, но лучше все-таки получить определение суда и спать спокойно. Итак, вы подали иск в суд о признании действительной оговорки, получили определение, запрещающее перерегистрацию. Что делать дальше? А дальше с банком нужно договариваться, потому что вы же понимаете, что он не сдастся.
Если деньги есть, вы идете торгуетесь и выкупаете свой долг. Если денег нет, вы максимально увязаете в судебной тяжбе, а за это время вы живете, дети растут, доходы зарабатываются, соответственно, когда-то в будущем у вас будет возможность договориться с банком.
Как предупредить рейд? То, что я говорил: ставьте сигнализацию, ищите себе юриста, подавайте в суд либо о недействительности оговорки, либо, если вы уже увидели, что банк успел перерегистрировать, иск об отмене этой самой перерегистрации. Контролируйте, кто собственник.
Сейчас 21 век, есть специальные компьютерные приложения, которые позволяют получать СМСку, если изменилось право собственности – «погуглите». Я думаю, что вы вполне сможете на это дело подписаться, периодически проверяйте, зарегистрированы ли вы в своей квартире, потому, что банк при переходе права собственности в дальнейшем может снять вас с регистрации, и это станет проблемой при дальнейшей защите.
По этому поводу есть замечательный анекдот, когда человек говорит: «– Доктор, я уже два месяца в больнице. Когда меня выпишут? – Да, не волнуйтесь больной, вчера приходила ваша жена и нотариус с паспортисткой. Вас уже выписали». Поэтому, чтобы вас не выписали тоже, периодически контролируйте этот момент.
Ну что ж… вселяет большую надежду наш разговор. Если я, в начале, был напуган и не знаю, как были даже радиослушатели, то, во всяком случае, вывод из нашей программы могу сделать такой: друзья мои, если перед вами закрылась дверь, всегда можно открыть форточку.
Завершая эту программу, я скажу, что невозможно победить того, кто не сдается. Сопротивляйтесь!
Если банк выселил Вас из квартиры или есть риск выселения, обращайтесь к нам.